2024년은 기회를 노리는 이들이 새로운 준비를 해야 하는 해다. 이 책을 집필하는 동안에도 부동산 시장에 관한 상반된 뉴스가 쏟아졌는데, 그만큼 지금이 또 한 번의 변곡점이 아닌가 혼란스러운 시기란 뜻일 거다. 후술하겠지만 시장 참여자들은 언제나 시장보다 느리다. 부동산 가격이 오르기 시작하고 몇 개월이 지나서야 이를 인지하고, 반대로 실제로 하락이 시작되어도 모두가 그 사실을 깨닫고 나서야 비로소 관련 뉴스들이 나온다. 어떤 투자건 시장의 흐름을 먼저 알아채는 자가 승자가 된다. 이 책은 소문이나 감이 아니라 ‘팩트’를 기반으로 현명한 의사결정을 할 수 있도록 데이터를 분석하는 데 많은 지면을 할애했다.
---「프롤로그 「거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다」」중에서
실제로 2022년 하반기와 2023년 상반기, 서울시 아파트 단지는 매도호가 기준으로 2018년 4분기 가격까지 하락한 곳이 나타났다. 하지만 부동산 하락의 속도는 필자의 예상을 뛰어넘었다. 부동산 대세하락은 서울의 경우 2021년 4분기부터 시작되었고, 2022년에는 가격이 심각한 수준으로 급락했다. 서울시 전체 아파트 가격은 27% 하락했는데, 특히 중구(-35%), 동대문구(-32%), 강동구(-32%), 강서구(-31%), 금천구(-31%), 관악구(-30%)의 낙폭이 컸다. 단지별로 분석을 해봐도 역시 하락 폭이 상당했고, 결국 집값은 『부동산 트렌드 2023』에서 예상한 가격대까지 빠르게 도달했다.
---「Part1. 「2023년 부동산 시장 다시 보기」」중에서
부동산 입주 물량이 나오기 위해서는 대략 3~4년 전 인허가가 나오고 건설에 들어가야 한다. 그렇다면 2023년 현재 인허가 물량이 2026~2027년 입주 물량이 될 가능성이 높다는 뜻이다. 문제는 현재 인허가 물량이 거의 나오지 않고 있다는 점이다. 2024년과 2025년 물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.
---「Part2. 「빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」」중에서
2023년 1분기, 예상과 달리 일부 서울 아파트 단지에서 가격이 반등하는 경우가 나타난 것은 국고채 10년물 금리가 4.6%에서 3.3%대로 빠르게 떨어지면서 나타난 효과로 볼 수 있다. 국고채 10년물 금리가 빠르게 상승했던 2021년 후반부터 2022년 10월까지는 부동산 수익률이 상승하면서 부동산 가격이 하락했다. 하지만 2022년 10월부터 예상과 달리 국고채 10년물 금리가 하락하면서 다른 상황이 나오게 됐다. 부동산 가격 하락이 멈추고 일부에서는 급매가 거래되는 등 가격 상승이 나타난 것이다. 이에 더해 정부의 각종 세제 완화, 특례보금자리론과 같은 저금리 상품의 출시 그리고 주택담보대출 금리(신규)가 국고채 10년물 금리에 연동되면서 주택담보대출 금리 하락이 부동산 수요를 증가시킨 점도 무시할 수 없다.
---「Part3. 「2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6」」중에서
마포래미안푸르지오가 주는 인사이트는 다음과 같다. 아파트의 투자 수요는 평당가 못지않게 ‘총액’이 중요하다. 가격이 상승할수록 소형 평형의 평당가는 33평형에 비해 더 상승하며, 이후 하락기에 다시 10~15% 고평가 수준으로 회귀했다. 중요한 것은 9억 원, 15억 원처럼 대출규제 등의 금액적인 임계점을 전후로 투자수익률이 평형별로 달라질 수 있다는 것이다. 상승기에는 비싸질수록 소형 평형의 수익률이 좋다. 결론은 이렇다. “상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다.”
---「Part4. 「8개 대장 단지 상세 리포트」」중에서
지역별 가격대의 차이는 명확하게 존재한다. 25평형 기준 가장 높은 가격대를 보여주는 단지는 반포자이다. 반포자이는 같은 강남권의 도곡렉슬과 상당한 격차를 보여주며, 이 격차는 4~5년 전에 비해 확대되었다. 25평형을 기준으로 송파구 엘리트는 강남구의 도곡렉슬과 가격 차이가 존재하지 않았다(33평형은 과거부터 두 단지 간 격차가 존재했고 현재까지 유지되고 있다). 두 단지는 2010년 대략 7억 원 중반대를 유지했고, 2018년까지도 13억 원 후반대로 비슷한 상황이었다. 그러나 2019년 이후 격차가 벌어지고 있다. 강남·서초 권역과 송파·강동 권역의 분화를 보여주는 것으로 보인다. 따라서 매우 미시적 공간 차원에서도 가격 차이가 확대될 가능성이 높다.
---「Part4. 「8개 대장 단지 상세 리포트」」중에서
2025년 이후의 저조한 신규 아파트 공급은 2010년대 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다. 2024년은 가격 정체 혹은 일부 하락이 이루어지더라도 본인이 실거주자라고 하면 이후 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 한다. 특히 현재 전세 거주자의 경우, 2022년의 전세가격 대폭락은 기억에서 지워야 한다. 전세가격은 항상 인플레이션만큼(혹은 그 이상) 상승해왔다. 따라서 인플레이션만큼 전세가격 상승 압력이 존재하는 상황에 신규 주택 물량이 없어진다면, 투자자는 그 상황이 오기 전에 매수 여부를 판단해야 할 것이다. 위험추구형 투자자는 불확실성의 시기에 위험을 감수하고 투자하는 경향이 있는 만큼, 지금도 매수에 들어갈 수 있을 것이다. 반면 위험회피형 투자자는 불확실한 상황이 걷히는 2025년에 시장 참여를 고민할 것이다.
---「Part5. 「2024년 부동산 가격 大예측」」중에서
성수동은 코로나 전보다도 더 많은 사람들이 찾는, 양적으로 성장한 거의 유일한 상권이다. 성수동의 멈추지 않는 성장에는 세 가지 이유가 있다. ①많은 스타트업과 크리에이티브 기업의 본거지가 된 것, ②과거 도심 내 준공업 지대였던 특유의 공간 구조와 동네 분위기, ③같은 시기 한강변에 공급된 고층의 고급 아파트 및 향후 재개발로 인한 주거 수요의 증가 등이다. 동시에 높아진 지가와 임대료 수준은 성수동의 풍경을 급격하게 바꾸고 있다. 임대료 상승률은 서울시 1위일 정도로 압도적이었다.
---「Part6. 「주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3」」중에서