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품목정보
| 발행일 | 2017년 08월 28일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 272쪽 | 518g | 152*225*16mm |
| ISBN13 | 9788947542456 |
| ISBN10 | 8947542458 |
- eBook
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생각이 너무 많은 어른들을 위한 심리학 (20만부 기념 리커버 에디션)
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저자 소개 (2명)
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재개발·재건축 사업에서 일반 분양분의 분양가격이 올라가면 가장 수혜를 받는 곳은 강남이라고 생각하기 쉽다. 물론 강남이 가진 상징성이 크기 때문에 혜택이 큰 것이 사실이다. 하지만 지방에서 누리는 혜택 또한 적지 않다. 공사비를 포함한 건축 부대비용이 만만치 않기 때문에 분양가가 1,000만 원 이하로 책정되면 사업성이 나오기가 힘들다. 2015년부터 지방에서도 재개발·재건축 아파트의 분양가가 1,000만 원을 넘어서면서 서울뿐만이 아니라 지방의 대도시에서도 재개발·재건축 사업이 본격화되었다.
2015년 30%대에 머물렀던 부산의 재개발·재건축 분양물량은 2016년 들어서는 50%에 육박했다. 대전 또한 마찬가지다. 이렇게 지방의 재개발·재건축 공급물량이 급격하게 증가하고 있는 이유는 바로 분양가 상승에 있다. 부동산시장의 호황으로 분양가가 올라가고 이렇게 올라간 분양가가 다시 재개발·재건축 사업의 일반 분양가를 높여 조합원 분담금이 낮아지기 때문에 사업추진이 빨라지는 것이다. 어찌 보면 부동산시장 호황의 가장 큰 혜택은 지방의 재개발·재건축 사업이 누리는 것 같다. _p.24~25
서울에서도 블루칩 지역은 계속 바뀌었다. 압구정동에서 대치, 도곡동으로, 이후에는 다시 반포로 서울에서 가장 고가의 아파트가 소재한 지역은 계속 변해왔다. 압구정동 이전에는 강남이 아닌 강북이었을 것이다. 따라서 과거의 블루칩 지역이 가진 매력이 미래에도 지속된다는 보장은 없다. 하지만 지금까지 강남 지역 내에서 움직였던 블루칩 대상 지역에서 특이한 점을 발견할 수 있다. 대치, 도곡동에서 반포로 최고의 부촌지역이 바뀐 가장 큰 이유는 재건축이었다는 점이다. 2,000세대, 4,000세대 등 대규모로 진행된 한강변 일대 반포의 재건축 아파트가 기존 블루칩 지역의 판도를 바꾼 것이다. 하지만 이도 잠깐 동안의 호사였다. 왜냐하면 강남의 재건축은 계속 진행형이기 때문이다. _p.66~67
개도 포기한 동네라는 우스갯소리로 불리는 개포동의 아파트 매매가격이 압구정동을 추월한 것은 2011년부터다. 당시 3.3㎡당 압구정동의 아파트 매매가격은 3,631만 원, 개포동은 3,960만 원으로 4,000만 원에 육박했다. 이후 지금까지 대한민국 최고 부촌의 자리를 놓치지 않고 있다. 개포동 아파트가 가지는 가장 큰 장점은 재건축 사업의 속도다. 2016년 11·3부동산대책의 영향으로 강남권 대부분의 재건축 단지들이 주춤하는데 반해 사업 속도가 빠른 개포동 일대는 상승세를 이어가고 있다. 이로 인해 개포동의 부동산시장은 순항 중이다. _p.78~79
제주 지역 재건축시장의 미래를 긍정적으로 보는 가장 큰 이유는 급격히 늘어나는 인구다. 물론 인구 증감은 모든 부동산시장을 움직이는 변수지만 재건축사업에서도 필수적으로 살펴봐야 한다. 제주지역의 인구는 지역경제 호조, 정책적 유인(기업유치, 혁신도시, 해군기지, 국제학교) 등으로 2010년 순유입으로 전환한 후 유입 인구의 규모가 점차 확대되고 있다. 순유입의 규모는 2010년 400명 선에서 2015년에는 1만 4,000명으로 늘었으며, 2016년 1분기 중에는 전년 같은 기간 대비로 무려 38%(4,183명)나 증가했다. 9월 현재까지 1만 1,752명이 순유입되었다. 규모면에서 경기와 세종시를 제외하면 제주도보다도 순유입 인구규모가 더 큰 곳이 없다. 현재와 같은 유입 규모는 2017년을 정점으로 점차 둔화되겠지만 인구가 감소하는 여타 지자체에 비하면 인구과밀과 주거 인프라 부족을 걱정하는 행복한 고민일 것이다. _p.134~135
재개발구역의 과소필지는 분양대상 자격요건에서 제외되고 청산대상이 된다. 과소필지란 건축대지로서의 효용을 다할 수 없는 필지로서 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달하는 필지를 말한다. 한마디로 작은 토지나 주택이다. 주택재개발사업의 추진에 영향을 미치는 요인들이 많지만 일반적으로 알고 있는 용적률, 노후불량율과 함께 과소필지 비율 또한 중요하다. 정비예정구역 지정 기준에 과소필지 비율이 들어가는 것도 이런 이유 때문이다.
하지만 이런 과소필지도 몇 가지 요건만 더 갖춘다면 분양대상자격 이 주어지는 분양대상 조합원으로 위대한 탄생을 할 수 있다. 재개발 구역의 토지를 가진 소유자가 분양대상 자격이 주어지는 요건은 사업 구역 내 전체 면적(총면적 적용)에서 90㎡(서울 기준) 이상을 소유했을 때이다. 이때 지목은 무관하고 총 필지 합산도 가능하다. 토지의 소유자가 유주택자라도 같은 구역 내 다른 주택을 소유하지 않았다면 유주택자도 분양대상 자격이 주어진다. _p.191~192
신탁 방식의 재건축의 가장 큰 강점은 사업 속도다. 통상 아파트 재건축사업은 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 구성, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주·준공 등의 절차를 거치는데 각각의 사업단계에 만만치 않은 시간과 노력이 소요된다. 하지만 일반 조합방식 재건축사업과는 다르게 신탁방식은 추진위원회나 조합 설립이 필요 없기 때문에 사업추진속도가 빨라진다. 사업추진 속도가 빨라지면 자연스럽게 공사비를 절감할 수 있으며 1~3년 정도의 사업기간 단축에 따른 비용 절감효과는 상당할 것으로 예상된다.
사업의 투명성도 장점 중 하나다. 재건축조합이 아마추어라면 신탁사는 프로다. 따라서 신탁사의 체계적인 관리를 통해 공사비와 자금조달 비용 등이 줄어들고 조합 집행부의 비리나 횡령문제도 원천적으로 차단 가능하다. 시공사도 신탁방식을 환영한다. 사업 추진에 필요한 시공사의 신용을 제공하지 않아도 되기 때문이다. 중도금 대출이 어려운 상황에서 시공사의 신용이 필요한 대출은 부담된다.
2015년 30%대에 머물렀던 부산의 재개발·재건축 분양물량은 2016년 들어서는 50%에 육박했다. 대전 또한 마찬가지다. 이렇게 지방의 재개발·재건축 공급물량이 급격하게 증가하고 있는 이유는 바로 분양가 상승에 있다. 부동산시장의 호황으로 분양가가 올라가고 이렇게 올라간 분양가가 다시 재개발·재건축 사업의 일반 분양가를 높여 조합원 분담금이 낮아지기 때문에 사업추진이 빨라지는 것이다. 어찌 보면 부동산시장 호황의 가장 큰 혜택은 지방의 재개발·재건축 사업이 누리는 것 같다. _p.24~25
서울에서도 블루칩 지역은 계속 바뀌었다. 압구정동에서 대치, 도곡동으로, 이후에는 다시 반포로 서울에서 가장 고가의 아파트가 소재한 지역은 계속 변해왔다. 압구정동 이전에는 강남이 아닌 강북이었을 것이다. 따라서 과거의 블루칩 지역이 가진 매력이 미래에도 지속된다는 보장은 없다. 하지만 지금까지 강남 지역 내에서 움직였던 블루칩 대상 지역에서 특이한 점을 발견할 수 있다. 대치, 도곡동에서 반포로 최고의 부촌지역이 바뀐 가장 큰 이유는 재건축이었다는 점이다. 2,000세대, 4,000세대 등 대규모로 진행된 한강변 일대 반포의 재건축 아파트가 기존 블루칩 지역의 판도를 바꾼 것이다. 하지만 이도 잠깐 동안의 호사였다. 왜냐하면 강남의 재건축은 계속 진행형이기 때문이다. _p.66~67
개도 포기한 동네라는 우스갯소리로 불리는 개포동의 아파트 매매가격이 압구정동을 추월한 것은 2011년부터다. 당시 3.3㎡당 압구정동의 아파트 매매가격은 3,631만 원, 개포동은 3,960만 원으로 4,000만 원에 육박했다. 이후 지금까지 대한민국 최고 부촌의 자리를 놓치지 않고 있다. 개포동 아파트가 가지는 가장 큰 장점은 재건축 사업의 속도다. 2016년 11·3부동산대책의 영향으로 강남권 대부분의 재건축 단지들이 주춤하는데 반해 사업 속도가 빠른 개포동 일대는 상승세를 이어가고 있다. 이로 인해 개포동의 부동산시장은 순항 중이다. _p.78~79
제주 지역 재건축시장의 미래를 긍정적으로 보는 가장 큰 이유는 급격히 늘어나는 인구다. 물론 인구 증감은 모든 부동산시장을 움직이는 변수지만 재건축사업에서도 필수적으로 살펴봐야 한다. 제주지역의 인구는 지역경제 호조, 정책적 유인(기업유치, 혁신도시, 해군기지, 국제학교) 등으로 2010년 순유입으로 전환한 후 유입 인구의 규모가 점차 확대되고 있다. 순유입의 규모는 2010년 400명 선에서 2015년에는 1만 4,000명으로 늘었으며, 2016년 1분기 중에는 전년 같은 기간 대비로 무려 38%(4,183명)나 증가했다. 9월 현재까지 1만 1,752명이 순유입되었다. 규모면에서 경기와 세종시를 제외하면 제주도보다도 순유입 인구규모가 더 큰 곳이 없다. 현재와 같은 유입 규모는 2017년을 정점으로 점차 둔화되겠지만 인구가 감소하는 여타 지자체에 비하면 인구과밀과 주거 인프라 부족을 걱정하는 행복한 고민일 것이다. _p.134~135
재개발구역의 과소필지는 분양대상 자격요건에서 제외되고 청산대상이 된다. 과소필지란 건축대지로서의 효용을 다할 수 없는 필지로서 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달하는 필지를 말한다. 한마디로 작은 토지나 주택이다. 주택재개발사업의 추진에 영향을 미치는 요인들이 많지만 일반적으로 알고 있는 용적률, 노후불량율과 함께 과소필지 비율 또한 중요하다. 정비예정구역 지정 기준에 과소필지 비율이 들어가는 것도 이런 이유 때문이다.
하지만 이런 과소필지도 몇 가지 요건만 더 갖춘다면 분양대상자격 이 주어지는 분양대상 조합원으로 위대한 탄생을 할 수 있다. 재개발 구역의 토지를 가진 소유자가 분양대상 자격이 주어지는 요건은 사업 구역 내 전체 면적(총면적 적용)에서 90㎡(서울 기준) 이상을 소유했을 때이다. 이때 지목은 무관하고 총 필지 합산도 가능하다. 토지의 소유자가 유주택자라도 같은 구역 내 다른 주택을 소유하지 않았다면 유주택자도 분양대상 자격이 주어진다. _p.191~192
신탁 방식의 재건축의 가장 큰 강점은 사업 속도다. 통상 아파트 재건축사업은 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 구성, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주·준공 등의 절차를 거치는데 각각의 사업단계에 만만치 않은 시간과 노력이 소요된다. 하지만 일반 조합방식 재건축사업과는 다르게 신탁방식은 추진위원회나 조합 설립이 필요 없기 때문에 사업추진속도가 빨라진다. 사업추진 속도가 빨라지면 자연스럽게 공사비를 절감할 수 있으며 1~3년 정도의 사업기간 단축에 따른 비용 절감효과는 상당할 것으로 예상된다.
사업의 투명성도 장점 중 하나다. 재건축조합이 아마추어라면 신탁사는 프로다. 따라서 신탁사의 체계적인 관리를 통해 공사비와 자금조달 비용 등이 줄어들고 조합 집행부의 비리나 횡령문제도 원천적으로 차단 가능하다. 시공사도 신탁방식을 환영한다. 사업 추진에 필요한 시공사의 신용을 제공하지 않아도 되기 때문이다. 중도금 대출이 어려운 상황에서 시공사의 신용이 필요한 대출은 부담된다.
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