지난 2013년 이후 서울 아파트 가격은 지속적으로 상승하여 현재는 2~3배씩 오른 곳이 많이 있습니다. 물론 무주택자에겐 매우 힘든 상황이지만, 유주택자의 경우에도 마냥 행복하지는 않은 것 같습니다. 부동산 가격의 급등으로 인해 보유세인 재산세와 종합부동산세가 기존보다 대폭 올랐고, 더군다나 정부의 다주택자에 대한 규제를 강화하는 정책들로 인해 세부담이 더욱 증가하였습니다. 그렇다고 보유 주택을 팔자니 1세대 1주택 비과세 적용 대상이라도 매매가액이 12억 원을 넘는 경우에는 고가주택으로 분류되어 전액 비과세를 받지 못하여 1주택을 팔고 세금 내고 나면 더 싼 집으로 이사를 할 수밖에 없는 상황입니다. 다주택자인 경우, 보유세가 부담되어 주택을 일부 처분하려고 해도 다주택자에 대한 중과로 양도소득세가 대폭 늘어나 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 할 판국이라 팔지도 못하는 경우가 많습니다. 보유세와 양도소득 세 중과세율을 피해 자녀나 배우자에게 증여를 하려니, 증여세도 만만치 않고 증여로 인한 취득세도 세법의 개정으로 대폭 인상되어 증여도 쉽게 할 수 없는 상황이 되었습니다. 부동산 절세에 대한 지식이 더욱 중요해진 이유입니다. ---「1장 왜 부동산 절세법을 알아야 할까?」중에서

매년 6월 1일에 보유 중인 주택은 재산세가 나옵니다. 재산세는 주택공 시가격에 60%를 곱한 금액에 대해 구간별 누진세율을 적용하는데 세율은 0.1~0.4%로 비교적 낮은 수준입니다. 종합부동산세도 6월 1일을 기준의 소유주에 대해 과세하지만, 개인별로 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산하여 해당 금액이 6억 원을 넘는 경우에만 과세가 됩니다. 만약 1세대 1주택자인 경우에는 공시가격이 11억 원(시가 15억 수준)을 넘어야 종합부동산세 대상이 됩니다. 재산세는 주택을 보유하면 누구나 내야 하지만 종합부동산세는 보유 주택의 공시가격이 미달하면 납부 대상이 아닙니다. - [2장 이것만은 알고 갑시다」중에서

취득세는 법에 정한 특정한 재산을 취득하는 경우에 납부하는 세금인데, 그 대상으로 토지, 건축물, 차량, 기계장치, 항공기, 선박, 입목, 골프 회원권 등의 각종 권리로 한정하고 있습니다. 주택은 건축물과 부속토지가 있으므로 당연히 취득세 납부 대상입니다. 그리고 어떻게 취득한 것인지에 따라서도 나누게 되는데 그 취득 원인에 따라서 취득세율이 달라지기 때문입니다. - [3장 부동산 살 때 세금 아끼는 법」중에서

양도소득세는 특정한 자산을 매매하여 발생한 차익에 대해 부과하는 세금입니다. 모든 자산이 대상이 아니고, 법에서 정한 토지?건물?부동산에 관한 권리, 주식?기타자산?파생상품?신탁이익을 받을 권리로 한정하고 있습니다. 예를 들어 비트코인 등 가상자산이 처음 등장했을 때 양도소득세 과세 대상에 열거되지 않았고 다른 세법의 과세 대상에도 열거되지 않아 차익에 대해 세금을 부과하지 못했습니다. 결국 세법 개정을 통해 양도소득이 아닌 기타소득으로 분류하여 과세를 하기로 결정되었습니다. 여기서 알 수 있는 것은 매매차익이 발생했지만, 열거되어 있지 않은 자산은 세금을 매길 수 없다는 것입니다. ---「4장 부동산 팔 때 세금 아끼는 법」중에서

재산세와 종합부동산세는 6월 1일 과세 대상을 소유한 경우에 부과되는 것은 동일하지만, 그 대상과 계산 방식이 다릅니다. 주택을 보유한 경우 재산세는 저가주택이라도 피할 수 없으나, 종합부동산세는 일정 수준 이상의 금액을 보유한 경우에만 납부 대상입니다. 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세를 비교해보면, 재산세는 예외 없이 과세되나 종합부동산세는 건축물 중에 주택만 대상이고 상가, 공장, 업무용 빌딩 등 일반건축물은 과세 대상 자체가 아닙니다. 그리고 토지 중에서도 따로 저율이나 고율로 재산세를 매기는 농지, 임야, 골프장, 고급 오락장 등의 분리과세 대상 토지도 종합부동산세 대상이 아닙니다. ---「5장 부동산 갖고 있을 때 세금 아끼는 법」중에서

일반적인 상가, 업무시설, 토지 등을 임대하는 경우에는 종합소득세 신고납부 대상입니다. 주택을 임대하는 경우에도 원칙적으로 소득세 신고납부를 해야 하는데, 2018년까지는 주택임대소득이 2,000만 원 이하인 경우에는 비과세를 적용해서 신고납부 의무가 없었습니다. 그래서 아직도 본인이 거주하는 집과 월세 조금 받으려고 산 집만 있는데 왜 사업자인지 의아해하시는 분들도 있습니다. 하지만 주택을 임대하는 경우에는 상황에 따라 비과세에 해당하면 신고납부를 하지 않아도 되고, 납부 대상이 되더라도 임대수입금액이 2,000만 원 이하인 경우에는 종합소득신고를 하지 않고 분리과세로 신고할 수도 있습니다. ---「6장 전월세 및 주택임대사업자가 알아야 할 절세법」중에서

매매로 아파트를 취득하는 방법 외에는 기존의 오래된 주택이나 아파트를 매입하여 재개발·재건축으로 취득(원조합원)하는 방법과 청약통장으로 분양에 당첨되는 방법 또는 원조합원의 조합원입주권을 매매로 취득(승계취득 조합원입주권)하거나 매매로 분양권을 사는 방법이 있습니다. 새 아파트를 취득하는 것은 모두 동일하나 어떤 유형인지에 따라서 세법상으로는 다르게 취급되는 경우가 있으니 유의해야 합니다. - [7장 조합원입주권과 분양권 보유 시 세금 아끼는 법」중에서

증여와 상속은 무상 이전임은 동일하나, 증여는 생전에 재산을 무상 이 전하는 경우에 적용되는 것이 차이점입니다. 증여세 과세 대상은 무상으로 이전된 재산 또는 이익이면 모두 대상이 고, 이는 증여 계약을 했는지 여부와는 무관하게 적용됩니다. 또한 무상 이 전은 아니지만 부동산을 저가양수나 고가양도의 경우와 부동산의 무상사용 등도 조건에 충족되면 증여에 해당합니다. 그리고 증여추정이라고 하여 명백한 반증이 없으면 증여한 것으로 보 는 규정이 있는데 대표적으로 ㉠ 배우자 등에 양도한 재산 ㉡ 특수관계자를 통한 우회양도 ㉢ 재산취득 자금 또는 채무상환이 있습니다. 이때 증여추정은 증여가 아니라는 명백한 반증이 있다면 증여로 보지 않습니다. - [8장 증여와 상속할 때 세금 아끼는 법」중에서

고객과 부동산 상담을 하다 보면, 많은 경우 이미 손을 쓸 수 없는 때가 많습니다. 부동산을 살 때는 누구의 추천이나 투자지역 분석과 현장 답사를 통해 매입할 물건은 꼼꼼히 검토하시면서도 매입 결정은 가격이 상승 할 것인지만 고려하고, 정작 세금 문제는 크게 생각하지 않고 진행하는 경우가 많은 것 같습니다. 매매 전에 미리 본인의 향후 부동산 보유 계획을 세우고, A주택은 언제 사고팔지, B주택은 계속 보유할지 등에 따른 여러 방안을 검토해봐야 최대한 절세가 가능한데, 이미 엎질러진 물은 담을 수가 없습니다. 단순히 보유·거주기간에 따른 비과세뿐만 아니라 1세대 2주택 비과세 특례나 1주택 1입주권 또는 1분양권 특례 등 다양한 조항들에 취득 시점, 처분 시점에 대한 제한을 두고 있기 때문입니다. 따라서 주택의 취득 시점에 따라 과세가 비과세가 될 수도 있고, 처분 시점에 따라 비과세, 일반과세, 중과세율이 적용될 수도 있는 것입니다.