나는 2020년, 코로나19가 기승을 부리던 시기에 고시원 사업에 뛰어들면서 경제적으로 확실한 ‘무기’를 확보하는 데 성공했다. 일주일에 2번 일하면서도 월 1천만 원의 수익을 올렸고, 수익률 30%를 달성했다. 그때 시작한 고시원 사업은 운영 및 관리의 시행착오를 여러 차례 거치면서 내게 안정적인 수익원이 되어주고 있으며, 지금은 내 경험을 살려 고시원 사업을 하려는 사람들에게 창업과 운영에 관한 강의를 하는 데까지 이르렀다. 고시원은 내게 경제적으로나 시간적인 자유를 준 것은 물론이고 내 인생을 설계하는 데에도 매우 폭넓은 자유를 준 셈이다.
--- p.18

그런데 ‘데이터’가 우리를 속일 수 있다. 그래서 초보 원장일수록 데이터에 속지 말고 권리 계약을 해야 한다. (……) 오류가 생길 수 있는 데이터 중 하나가 방 개수다. 브리핑할 때는 분명 30개라고 해놓고 수익률도 30개 만실로 해서 계산해놓았는데, 실제 권리 계약 후 알고 보니 30개 실 중 1실은 사무실로 쓰이고 2개 실은 입실자들의 짐 보관용 방으로 쓰이고 있다면 수익률 계산은 30실이 아닌 27실로 해야 하고 권리금도 그에 적정한 만큼으로 계산해야 한다.
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처음 고시원을 생각하는 사람 중에 이렇게 말하는 이들이 있다. “나는 창업하면 정장에 넥타이 매고 깔끔한 신사들만 입실자로 받고 싶다. 그런 분들만 받겠다.” 나는 이렇게 답한다. 그 수요는 우리의 타깃 수요가 아니며 설사 있더라도 지방에서 출장 와 단기로 거주하게 되는 고객일 뿐이라고. 고시원은 회전율이 심하면 힘들다. 방이 금세 빠지면 청소도 계속 해야 하고, 공실을 채워야 하는 어려움이 같이 온다.
--- p.139

완전 초보 원장일 때는 입실자들의 요청에 따라 온도를 올려도 보고 내려도 보고 조절했지만 나는 지금 그렇게 운영하지 않는다. 여러 경험이 나의 운영 방향과 기준을 세워주었기 때문이다. (……) 남들은 왜 그렇게 까칠하게 대꾸하느냐고 할지 모르지만, 내 경험상 이상하게도 이런 유형의 입실자는 곧 퇴실하는 경우가 많았다. 아니나 다를까, 한 달 조금 지나자 방도 치우지 않고 연락도 안 한 채 퇴실을 해버렸다. (……) 방 하나를 더 팔아서 한 달 수익이 올라가면 좋겠지만 나에게 스트레스를 주는 경우라면 나는 차라리 그 방을 비워두더라도 스트레스를 받지 않는 편이 낫다고 마음먹고 운영한다(물론 케이스 바이 케이스라고, 그 사람의 성향을 보며 각자 판단해서 이야기를 하는 것이 좋을 것이다).
--- p.140~141

나는 실내 흡연만큼은 강력하게 대응한다. 계약서에도 화재와 관련한 사항. 소방 관련은 입실자의 동의 없이 방 문을 개방할 수 있다는 조항을 달아두었다. 어느 날 새벽 누가 방에서 담배를 피우는지 환풍구를 통해서 담배 냄새가 들어온다는 민원을 받았다면, 해당 층 전체 입실자들에게 내일 모든 방의 문을 개방해서 확인하겠다는 단체 공지 문자를 보낸다. 그런 뒤 다음 날 아침 고시원에 출근하자마자 해당 층의 모든 방 문을 다 개방한다. 도어락은 입실자가 문의 비밀번호를 바꾸었더라도 설치할 때 나만 열 수 있는 마스터 번호를 입력해둘 수 있기에 얼마든지 개방이 가능하다.
--- p.146

어느 원장님의 사례다. 1년 내내 거의 만실을 채우고, 장기 입실자도 많아서 사업 초기에 계산했던 수익률 30%를 충분히 올리고 있다고 자신했다. 그런데 연말에 사업 정산을 하자 상황이 전혀 달랐다. 거의 만실을 채워 운영했는데, 수익률이 30%는커녕 20%에도 못 미쳤기 때문이다. (……) 원인은 간단했다. 가랑비에 옷 젖는다고, 중간중간 공실이 잠시 빌 때마다 예외로 깎아주었던 금액이 쌓이고, IOT를 설치하지 않은 탓에 다른 고시원보다 보일러와 에어컨 가동률이 높았다. 서비스로 제공하는 라면과 쌀 등의 부식비도 타 고시원에 비해 과도하게 지출되고 있었다. (……) 돈은 이렇게 솜바지에서 바람 새듯 빠져나간다. 황금알을 낳는 거위를 만들겠다면 거위가 우리 집 마당에서 얼마나 잘 적응하고 사는지를 정확히 파악해야 한다.
--- p.169

사망자가 나온 방은 오염이 심하다. 그래서 특수청소업체에 연락하고 이후 방을 완전히 새롭게 세팅했다. 고인에 대한 마지막 예의를 차려드리고 싶어 막걸리 한 잔을 방 문 앞에 따라놓고 며칠은 방을 비워두기도 했다. 그때가 고시원을 운영한 지 2년 정도 되었을 때의 일이다. 뉴스에서만 보던 일이 정작 나에게 일어나니, 만감이 교차했다. 잠시나마 흔들렸던 멘탈을 다시 복귀하는 데 그리 오래 걸리지는 않았지만, 그 기억이 지금도 강렬하게 남아 있는 것은 사실이다. 그런 경험이 누구에게나 생기지는 않겠지만, 고시원 원장을 하겠다면 한 번쯤은 내 일이 될 수도 있음을 생각하라고 말하고 싶다.
--- p.187~188

고시원 사업을 하면서 가장 힘든 일이 바로 월세 미납자를 상대하는 일이다. (……) 이때는 ‘원장과 동의 없이 무단 거주’라는 내용이 담긴 문자를 발송해 명분을 남기는 게 첫 번째다. 그다음 그렇게 조치를 취했는데도 계속 연락이 없거나 월세를 입금하지 않으면 내 문자에 대해 동의한 것으로 간주한다. 그런 뒤 도어락 비밀번호를 교체한 뒤 방 출입을 제한한다. 어떤 입실자의 경우, 자신의 주거권을 침입했다며 법적으로 대응하겠다고 나서기도 한다. 그때는 나 역시 직접 소송하라고 맞대응한다. 비상식적인 사람에게 나만 상식적으로 응대할 수는 없다. 소송전을 각오해야 그런 고의적인 연체자를 해결할 수 있다는 것을 나는 오랜 경험으로 알았다.