“강남의 어제는 강남의 내일을 비추는 거울”
인문학자의 시선으로 재구성한 개발 강남 60년의 연대기

강남은 한국에서 가장 역동적인 공간이다. 이를 단지 많은 사람이 살고 있다는 뜻으로 이해해선 안 된다. 실제로 강남 인구는 2024년 기준 150여만 명으로, 전체 한국 인구의 3퍼센트 정도에 그친다. 그런데도 강남의 존재감은 독보적이다. 가령 지역내총생산(GRDP)의 경우 강남구 홀로 부산시나 인천시의 70퍼센트 수준에 달한다. 심지어 ‘미쉐린 가이드’에 수록된 맛집이 가장 많은 곳 또한 강남이다. 이처럼 강남은 경제부터 문화까지 다양한 영역에서 두각을 나타내고 있다.

이런 강남의 성취를 살피다 보면, 그 불패 신화가 절로 납득된다. 정부의 전폭적인 지원 아래 개발된 완벽한 공간처럼 느껴지기도 한다. 하지만 《도시문헌학자 김시덕의 강남》은 전혀 다른 이야기를 전한다. 즉 강남은 사실 “실패한 계획”이었으며, 오늘날의 성공은 “대통령도, 서울시장도 예상 못 한 파급 효과” 덕분이었다는 것이다. 연일 신고가를 갱신 중인 ‘한강뷰 아파트’가 좋은 예다. 저자는 그 입지보다 역사에 주목하는데, 각종 정부 보고서와 주요 도시계획가들의 증언을 종합해 이곳이 일종의 ‘방벽’으로 계획되었다고 설명한다. 하지만 북한의 위협을 의식한 정부가 아예 서울 이남으로 눈길을 돌리자, 민간의 열망이 그 빈자리에 뿌리내리며 지금에 이르렀다는 것. 즉 정부의 관심이 약해질수록 민간의 관심은 강해졌다는 것인데, 강남 개발은 이러한 역설로 가득하고, 그렇기 때문에 역동적이다.

이처럼 책은 화려한 스카이라인 뒤에 감춰진 수많은 맥락을 빈틈없이 추적하며, 강남이 걸어온 길과 걸어갈 길을 한눈에 펼쳐낸다. 그런 점에서 부동산 투자, 자녀 교육, 편안한 생활 등 어떤 이유로든 강남을 알고 싶은 사람들에게 이 책은 최고의 안내서가 되어줄 것이다.

“실패한 계획은 어떻게 대체 불가능한 핵심 도시를 낳았나?”
민간의 열망으로 꽃핀 불패 신화

저자는 강남의 과거·현재·미래를 두루 살피며 “행정의 연속성”을 강조한다. 한번 세운 국가정책은 계속 이어진다는 뜻으로, 오늘날 강남에서 진행 중인 대규모 개발 사업 중에는 1970년대에 연원을 둔 것들이 많다. 즉 강남의 어제는 강남의 내일을 비추는 거울이다. 책이 60여 년의 세월을 거슬러 올라 “농촌 강남”에서 이야기를 시작하는 이유다.

〈1부 강남 이전의 강남〉에서는 농촌 시절의 강남 풍경을 그리고, 아직 남은 흔적들을 살펴본다. 1963년 경기도 일부가 서울로 편입되며 강남이 탄생했는데, 서초구와 강남구는 큼직한 단위로 행정구역이 개편된 반면, 송파구는 강북 일부와 잘게 쪼개진 경기도의 여러 지역으로 구성되었다. 이 때문에 60년이 지난 오늘날에도 송파구는 강남의 다른 두 구와 분위기도 다르고, 발전 방향도 다르다. 한편 막 서울에 편입된 강남은 저습지가 끝없이 펼쳐진 황무지에 가까웠다. 그렇다고 빈 땅은 아니었다. 수많은 농민이 채소와 화훼원예, 돼지 사육에 몰두했고, 이는 훗날 ‘서초동 꽃마을’의 원형이 되었다. 이런 농촌 강남에서 수해는 피할 수 없는 일이었다. 실제로 당시 대부분의 마을은 수해에서 비교적 안전한 언덕바지에 자리했고, 강남 개발 초기에 지어진 단독주택들 또한 마찬가지였다. 하지만 이후 대단지 아파트와 대형 산업 시설, 도로와 지하철 노선이 너른 평지에 들어서며, 수해를 자초하고 말았다. 가령 2022년에는 강남구 일대가 크게 침수되며 인명 피해마저 발생했고, 최근에는 서울에서도 강남 4구(강남 3구+강동구)의 땅 밑에 빈 공간이 가장 많다고 보도되었다. 저습지를 매립해 개발한 탓에 지반이 유독 무르기 때문이다. 이 대목에서 저자는 농촌 강남을 흘러간 과거로 치부해선 안 된다고 강조한다. 그 시절의 흔적을 어떻게 이해하고 활용하는지에 따라, 오늘날 강남에서의 삶이 달라질 수 있기 때문이다.

〈2부 강남의 탄생〉에서는 강남 개발 과정을 짚으며, 불패 신화의 기원을 추적한다. 강남은 크게 영동지구(서초구와 강남구)와 잠실지구(송파구)로 나뉘어 개발되었다. 1968년 시작된 영동지구 개발은 거대한 군사시설을 만드는 과정에 비견할 만했다. 당시 정부는 두 번째 6·25전쟁을 대비해 강북 인구의 분산을 시도했고, 그 연장선에서 영동지구를 개발했다. 실제로 개발 시기에 지어진 서초구와 강남구의 한강뷰 아파트들에는 벙커와 총안이 설치되어 있다. 심지어 영동지구 남쪽의 광대한 그린벨트는 군사시설을 놓기 위해 박정희 대통령이 “직접 지도에 선을 그어가며” 설정했다.

하지만 1970년대가 되며 상황이 급반전했다. 베트남전쟁에서 미군이 발을 빼고, 주한미군 철수설까지 나돌자, 정부는 북한의 위협에 더욱 민감하게 반응하게 되었다. 그 결과 수도를 지금의 세종시로 옮긴다는 ‘임시행정수도 백지계획’이 만들어졌다. 자연스레 영동지구 개발은 흐지부지되었는데, 바로 이때 민간에서 그 바통을 이어받았다. 강남 원주민을 자처하던 농민부터 강북에서 넘어온 재벌과 철거민까지, 수많은 사람이 각자의 열망을 따라 강남 개발에 투신했다. 그 과정에서 신축 아파트를 중심으로 강남 집값이 비싸지자, 정부는 대단지 아파트를 더 공급하는 것으로 문제를 해결하려 했다. 하지만 정부가 개입하는 곳마다 “아파트 붐”이 일며 집값이 치솟는 상황이 반복되었다. 바로 이것이 불패 신화의 기원으로, 곧 정부 실패의 역사와 궤를 같이한다. 이는 오늘날에도 부동산 투자 시에 참고할 교훈이 된다.

1971년 시작된 잠실지구 개발은 당시 강북 생활권이던 섬 ‘잠실도’를 강남에 붙이는 것이 핵심이었다. 이후 1981년 올림픽과 아시안게임 개최가 확정되며 세계인을 맞이하기 위해 송파구 일대를 대대적으로 단장했다. 한편 잠실지구 개발은 안보적 요인만큼이나 경기도와의 지리적 친연성에 초점을 맞춰 진행되었다. 즉 서울과 경기도를 잇는 연결 고리 역할을 맡았던 것이다. 오늘날 송파구가 경기도를 거쳐 충청도까지 뻗어가는 반도체 벨트와 인력·재화·자본을 공유하는 이유다.

이처럼 강남의 과거는 현재와 단절되어 있지 않다. 오히려 끊임없이 말을 건다. 책은 강남 곳곳에 새겨진 삶의 흔적을 쫓아 그 과거와 현재를 연결함으로써, 우리를 매료시킨 이 공간을 더욱 깊이 이해하도록 돕는다.

“모두가 강남에 사는 것은 아니지만, 누구나 강남에 영향받고 있다!”
대서울권 시대의 마중물이 된 확장 강남

1부와 2부에서 강남 개발의 역사를 짚은 책은 3부와 4부에 이르러 그 현재 모습을 두루 조망하고, 미래를 전망한다. 〈3부 현대 강남의 세 가지 차원〉은 강남의 핵심 요소인 ‘아파트’, ‘산업’, ‘교통’을 두루 살펴본다. 아파트의 경우 단연 재건축이 화두인데, 1970년대에 지어진 강남 아파트는 대부분 재건축을 마쳐 압구정현대아파트와 잠실주공5단지, 은마아파트 정도만 남아 있다. 문제는 1980년대에 지어진 강남 아파트로, 저자는 이들 아파트의 재건축에 대해서는 신중하게 접근할 필요가 있다고 조언한다. 공사비와 분담금이 치솟는 상황에서, 1970년대에 지어진 곳들보다 열 살가량 어린 아파트가 지금 당장 재건축되기란 현실적으로 어렵기 때문이다.

이에 반해 강남의 산업과 교통은 여전히 역동적이다. 강남은 한때 고려되었던 준공업지대와 섬유단지, 산업철도 계획을 과감히 폐기하고, 대기업과 첨단 IT기업을 유치하는 데 집중했다. 실제로 50대 대기업의 본사가 가장 많은 곳이 바로 강남이다. 한편 강남에서는 교통(터미널)과 유통(백화점)의 결합이 처음 시도되며, 새로운 부의 흐름을 창출했다. 한창 진행 중인 ‘영동대로 지하공간 복합개발 사업’, ‘잠실 스포츠·마이스 복합공간 개발 사업’ 등도 모두 그 중심에 교통망 개발이 있다. 과거 영동지구가 경부고속도로를 중심으로 개발되었던 것처럼, 오늘날에도 교통망 개발이 강남의 미래를 선도하는 셈이다.

〈4부 강남의 미래〉는 강남이 앞으로 걸어갈 길을 미시적·거시적 차원에서 모두 예측한다. 우선 미시적 차원에서 저자는 ‘지형’까지 살피는 “마이크로 레벨”로 강남의 재건축, 재개발 현황을 톺아본다. 강남은 수해에 취약한 지형이라, 재건축 시에도 배수시설을 둘러싼 잡음이 끊이지 않고 있다. 일부 주민이 배수시설을 혐오시설로 인식하기 때문이다. 연장선에서 선거철마다 반복되는 ‘올림픽대로 지하화’ 논의는 폭우를 대비한 대심도 유수지를 없애는 꼴이라 큰 재해로 이어질지 모른다.

결론적으로, 모두의 기대와 달리 강남에서조차 재건축, 재개발은 쉽지 않은 문제다. 그런데도 저자가 강남의 미래를 낙관하는 이유는 거시적 차원에서 강남의 도시 기능이 점차 업그레이드되고 있기 때문이다. 우선 “현대 한국인들의 삶을 정의하는 요소”로서 ‘강남적 삶의 양식’이 확대되고 있다. ‘아파트+복합 쇼핑몰+수변 공간’으로 구성되는 강남적 삶의 양식은 잠실에서 처음 모습을 드러냈는데, 오늘날 지역을 가리지 않고 도시계획의 기본 틀로 활용된다. 반도체 벨트를 따라 강남의 경제적·행정적 영향력이 확대되는 현상 또한 심화하고 있다. 저자가 ‘확장 강남’이라고 부르는 이 현상은 ‘대서울권(Greater Seoul) 시대’의 마중물이다. ‘대서울’이란 행정구역 개편으로 서울이 ‘넓어지는’ 것이 아니라, 몇몇 주요 거점과 교통망으로 ‘이어지는’ 것이다. 종국에는 인력·재화·자본이 빠르게 오가고 공유되며 하나의 권역을 이루게 된다. 이로써 강남은 ‘확장하는 1극 도시’로 나아가는 중이다. 저자가 “제2의 강남은 없다”라고 단언하는 이유다.

우리는 ‘강남의 한국화, 한국의 강남화’ 시대에 살고 있다. 모두가 강남에 사는 것은 아니지만, 누구나 강남에 영향받는다. 바로 그렇기 때문에 강남을 알아야 한다. 특정 도시의 흥망을 넘어 한국의 앞날을 미리 볼 수 있기 때문이다. 평소 강남이 궁금했다면, 인문학자의 깊은 시선으로 그 구석구석을 살핀 이 책을 펼쳐보자. 집값만으로는 설명할 수 없는 강남의 실제 모습과 만나게 될 것이다.