대체투자는 전통투자와 다른 점이 많습니다. 전통투자는 거래 방식이 표준화되어 있지만 대체투자는 사례별로 다른 경우가 많습니다. 장내 시장이 제대로 형성된 것이 전통투자, 주로 장외 시장에서 거래되는 것이 대체투자가 아닐까 생각해봅니다. 이 이야기는 유동성 문제와 직결됩니다. 장내 시장이 형성되어 있다는 것은 언제든 거래가 가능해서 환금성에 문제가 없다는 뜻이지만, 장외 시장의 경우에는 거래가 원활하지 않을 확률이 큽니다. 그러다 보니 아무래도 대체투자가 추구하는 수익률은 전통투자가 추구하는 수익률보다는 높습니다.
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부동산투자의 관건은 가격과 가치를 엄격히 구분할 수 있어야 한다는 것입니다. 가격은 과거의 값이지만 가치는 현재의 값을 의미합니다. 즉 시장에서 실제 지불한 과거의 값이 가격이라면 현재의 입장에서는 장래 기대되는 편익을 평가해 가치를 산출합니다. 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가이며, 가치는 시장성보다는 사람이 느끼는 주관에 중점을 둡니다. 그래서 가격은 하나밖에 없지만 가치는 무수히 많습니다. 시장가치를 비롯해 보험가치, 저당가치, 보상가치, 장부가치 등 각각의 가치가 표현됩니다. 각 개인의 주관에 따라서도 가치는 다르게 나타납니다. 부동산에 대한 선구안이 있는 사람이라면 가치를 제대로 평가할 것이고, 통찰력이 없는 사람이라면 제대로 평가하지 못할 것입니다.
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리테일 시장에서 큰 비중을 차지하고 있는 것은 쇼핑센터와 몰입니다. 둘 다 중간 규모 이상의 큰 건물에서 다양한 물건들을 파는 상점들로 구성되어 있습니다. 한 가지 차이점이 있다면 쇼핑센터는 내부에 연결통로가 없고 몰은 내부에 연결통로가 있다는 점입니다. 그래서 쇼핑센터에서는 다른 매장으로 이동할 때 건물 밖으로 나와서 다시 다른 출입구를 통해 안으로 들어가야 하지만, 몰은 건물 내에서 연결통로를 이용해 이동할 수 있습니다. 현재 리테일 시장은 위기를 맞이하고 있습니다. 온라인 시장이 급성장해 가격 경쟁력이 약화되고 소비 패턴이 변하면서 오프라인 상업시설은 급속히 쇠락하고 있습니다. 그러다 보니 리테일에서는 어떻게 고객의 방문을 이끌어낼 것인지, 어떻게 하면 고객들이 오프라인 공간에서 좋은 시간을 보낼 수 있을지 고민하고, 이에 맞춘 다양한 체험형 서비스를 제공하려는 추세입니다.
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인프라투자는 국가의 경제 성장과 밀접하게 연동되어 있습니다. 가장 먼저 들 수 있는 인프라투자의 특징은 장기적으로 안정적이며 예측 가능한 현금흐름을 가지고 있다는 점입니다. 즉 인프라투자의 기본 전략은 현금흐름이 안정적인 자산에 장기투자하는 것입니다. 인프라자산은 우리가 살아가는 데 꼭 필요한 것들이기 때문에 경기의 영향을 적게 받습니다. 그러다 보니 일정한 현금흐름을 보여주어 마치 장기채권과 같은 느낌을 줍니다. 채무불이행 위험은 다른 대체투자보다 낮고, 대출 회수 가능성은 다른 대체투자보다 높습니다.
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대체투자의 가장 큰 리스크는 엑시트입니다. 주식이나 채권과 같은 전통투자상품은 언제든지 빠져나올 수 있습니다. 매일 표준화되고 공개된 시장이 열리기 때문입니다. 이곳에서 매매하면 주식은 3일 후, 채권은 당일에 돈을 지급받을 수 있습니다. 설령 경제 상황이 나빠져 주가가 폭락하고 금리가 급등하더라도 손실을 감수한다면 현금화하는 데 무리가 없습니다. 하지만 대체투자상품은 다릅니다. 표준화되고 공개된 시장이 없습니다. 누군가가 내 물건을 사주어야 엑시트가 가능합니다. 만일 물건의 가치가 하락했다면 낮은 가격에 매매될 것이고 이는 손실로 귀착됩니다.