만약 30㎡ 미만의 토지를 가진 A가 분양자격을 얻고 싶다면 60㎡ 이상의 토지를 구입해서 90㎡ 이상 요건을 충족하거나 추가로 약간의 토지를 구입해서 30㎡ 이상 요건과 무주택 요건을 갖추면 분양대상자가 될 수 있다. 단, 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한된다. 무주택 유지 기간이 정해져 있기 때문에 현재 혹여 주택이 있더라도 그 구역이 사업시행인가 전이라면 사업시행인가 고시 전에 무주택 요건을 갖추어야 한다. 예를 들어 지목이 도로이고 현황이 대지인 토지 32㎡를 가진 C와 지목과 현황이 도로인 토지 91㎡를 소유한 D의 경우를 보자. C의 토지는 90㎡ 미만이나 30㎡가 넘고 지목은 도로이나 현황이 대지이기 때문에 분양자격은 주어진다. 단, 세대원 전원이 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다.
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서울 주택부족 문제가 이 정도 물량이 늘어난다고 해결될 문제는 아니다. 또 2021년 서울시장 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 정비사업 규제를 대폭 완화해주겠다고 했고, 2022년 대통령 선거도 있어 정책의 변화는 있을 수 있다. 하지만 지금까지 공공이 주도해서 잘된 경우도 잘 없어서 공공재개발에 큰 기대를 할 필요는 없을 것 같다. 하지만 여러 문제로 제대로 사업이 진행되지 않고 있던 서울 도심 재개발 구역에 공공이 개입해 사업 속도를 높여 예상보다 빨리 질 좋은 새 아파트가 시장에 공급된다면 업그레이드된 재개발 방식으로 자리를 잡을 가능성도 배제할 수는 없다. 공공재개발, 일단 한 번 지켜보도록 하자.
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몇 달 전 재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 재당첨 제한 대상이 될지 모른다는 연락이 왔다. 조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금청산이 되는데, 그렇게 되면 어림짐작으로도 1억~2억 원 이상의 큰 금전 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 당연히 그 고객은 새파랗게 질렸고 필자도 당황하기는 마찬가지였다. 투기과열지구 내 정비사업(재건축·재개발 등) 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 있었는데, 2017년 부동산시장이 과열되자 8·2대책을 통해 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다.
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앞에서도 말했지만 구역 해제가 된 1구역은 건축물의 높이 규제로 인해 타구역에 비해 사업성이 떨어지고, 이태원 상권으로 인해 상가수익성이 좋아 사업이 지지부진했다. 하지만 최근 코로나19로 인해 이태원 상권이 침체되면서 다시 재개발을 추진하자는 의견이 설득력을 얻고 있다. 2020년 9월 공공재개발 1호 신청을 했지만 아쉽게도 공공재개발 시범사업지로는 선정되지 못했다. 하지만 2021년 4월 보궐선거로 당선된 오세훈 시장이 재개발 규제 완화를 말하고 있는 만큼 주민들의 사업추진 의지에 따라 재개발사업이 다시 추진될 경우 우수한 입지의 1구역의 가치는 단번에 올라갈 것이다. 사업이 진행 중인 2구역에서 5구역의 상세한 내용은 다음 장에서 알아보자.
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구릉지이긴 하지만 저층과 고층이 잘 어우러진 특화 설계를 통해 단점을 극복했고, 단지 내 초등학교도 예정되어 있으며 한성중·고등학교도 인근에 있어 교육환경도 양호하다. 2009년 사업시행계획인가 후 제대로 진행되지 못하다가 2020년 촉진계획 변경과 건축심의를 통해 용적률을 상향해 세대 수가 기존 1,714세대에서 642세대 증가함과 동시에, 중대형에서 중소형으로 면적 구성도 변경되면서 사업성이 개선되었다. 삼성물산과 대림산업에서 최고 35층 2,356세대 대단지로 건립할 예정이고 우수한 입지를 감안하면 재개발이 되기만 하면 북아현뉴타운의 랜드마크는 따놓은 당상인데 조합 내부 문제로 사업 진행이 주춤하고 있어 아쉽다.
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A씨의 경우 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 충족하는지 하나씩 따져보자. 종전 주택(강남 아파트)을 2017년 9월 취득했고 신규 주택(수원 아파트)을 2020년 1월에 취득했으니 종래 주택 취득하고 1년 이후에 신규 주택 취득하는 1번 요건은 충족한다. 2번 신규 주택 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 2번 요건은 일단 가능은 하다. 2020년 1월 취득했으니 2023년 1월 이전까지 양도하면 되지만 조정대상지역과 취득 시점에 따라 일시적 2주택 허용 기간이 3년이 아닌 2년이나 1년이 적용될 수 있어 이 부분은 조금 더 따져보아야 하겠다. 종전 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추어야 하는 3번 요건은 강남 아파트 취득 시점인 2017년 9월에는 이미 조정대상지역이었고 취득 시점도 8월 3일 이후여서 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야만 비과세가 가능하다. A씨가 2년 거주를 하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없게 된다.