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빌딩 투자, 그들은 어떻게 하는가

: 레버리지 투자의 정석

리뷰 총점10.0 리뷰 6건 | 판매지수 1,338
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품목정보

품목정보
출간일 2021년 11월 29일
쪽수, 무게, 크기 216쪽 | 346g | 140*205*20mm
ISBN13 9791191464573
ISBN10 1191464571

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책소개 책소개 보이기/감추기

빌딩 투자, 절대! 돈으로만 되는 것이 아니다.

사전 탐색에서 사후 관리까지, 이명희 전문가와 함께 하는 빌딩투자 A to Z
100세 시대를 준비하는 평범한 40대 직장인이 아파트를 팔고 건물주가 된 사연, 공동의 미래를 설계하고 싶었던 동창생 디자이너 셋의 파란만장 건축 이야기, 중국집 배달원에서 시작해 서울 상경 30년 만에 빌딩주가 된 자수성가 사장님, 월세 내던 건물을 매입하기로 한 외과의사가 선택한 인생 최대의 레버리지 투자…… 이들의 공통점은 빌딩 투자에 대한 확고한 목표, 최소한의 종자돈, 올바른 정보, 그리고 좋은 가이드를 만났다는 점이다. 빌딩 투자는 돈만 있다고 해서 되는 것이 아니다. 모든 매물 정보가 투명하게 인터넷에 공개되는 것도 아니다. 홍수처럼 쏟아지는 각종 정보 속에서 나에게 꼭 맞는 매물을 어떻게 알고 찾아낼 수 있을까? 대출을 최대한 이끌어내기 위해서는 어떻게 해야 할까? 건물을 매입하면 그걸로 끝일까?

강남 건물주들의 멘토로 불리는 저자는 그동안 쌓아온 빌딩 투자 노하우를 이해하기 쉽고 간결하게 전달한다. 투자 계획부터 자금 조달 그리고 우리가 생각하지 못한 건물 활용 및 운용까지, 빌딩 투자를 처음 시작할 때 꼭 읽어야 할 내용으로만 채웠다. 이 책은 과열된 투자 시장에서 누구보다 빠르고 정확한 안목으로 부동산 시야를 넓히고 싶은 당신을 위한 맞춤형 망원경이자 빌딩으로 향하는 당신의 돌다리를 두들겨줄 균형감 있는 안전한 지름길이 되어줄 것이다.

목차 목차 보이기/감추기


머리말
프롤로그: ‘있는’ 사람들이 모인다는 그곳,
왜 빌딩인가
1층 빌딩의 주인은 무엇이 다른가
적재적소의 ‘목’을 볼 줄 아는 ‘안목’
기필코 이뤄내고야 말겠다는 ‘독기’
‘때’를 놓치지 않는 결단력
무에서 유를 만들어내는 힘, 디벨롭
지출을 수익으로 전환하는 ‘전략’

2층 기초부터 하나씩 쌓아가는 고수의 빌딩 투자 설계도
투자 계획: #내돈내업, 가용 자산 수준을 고려하라
용도 설정: 어떤 빌딩을 원하는가
자금 조달: ‘갓물주’의 크레딧, 레버리지 활용법
위치 선정: ‘빌린이’에서 ‘불린이’로 이끄는 명당의 기준
건물 활용: 빌딩을 브랜딩하라
건물 운용: 아는 만큼 돈이 된다
잠깐! 놓치면 안 되는 것들: 세금과 문서

3층 투자의 시대, 돈을 부르는 빌딩은 어떻게 사는가
최저 금액으로 건물주 되는 길, 경매&공매
강남의 상가보다 강북·수도권의 빌딩이 더 낫다?!
빌딩 간접투자의 허와 실
기대수익이 나지 않더라도 기댈 수 있는 플랜B?!

4층 지금은 탈 강남 시대, 고수가 주목한 그곳
‘판’을 뒤흔드는 도시기본계획
도심권의 핵폭풍, 데카르트 용산
철길 따라 ‘베드타운’ 안녕, 날개 단 동북권
DMC 중심의 문화산업특화지역, 서북권
창조적 지식기반의 고용기능 확산지, 서남권
국제적 관광과 쇼핑기반의 중심지, 동남권
교통 수혜지 만한 곳 없다, 수도권

에필로그

저자 소개 (1명)

책 속으로 책속으로 보이기/감추기

부자들은 잃는 투자보다 지키는 투자를 한다. 수익형 부동산인 빌딩은 기본적으로 임대해서 월세를 받는 구조로 매달 안정적으로 수익이 들어온다. 주식이나 가상화폐에 비해 깡통 찰 위험이 적어 상대적으로 안정성을 보장받는 자산이기도 하다. --- p.20

부동산은 첫 번째도 입지 두 번째도 입지다. 작은 부분을 보느라 큰 숲을 보지 못하면 소탐대실하기 십상이다. 건물의 색깔이나 미세하게 있는 크랙crack은 중요하지 않다는 이야기다. 물론 건물의 신축 여부와 형태나 모양도 임대료를 받는 부분과 개·보수료 부분을 생각한다면 반드시 고려해야 할 부분이지만 입지가 좋고 투자 가치가 매우 높다고 생각하면 부수적인 부분에 너무 집착할 필요는 없다는 말이다. --- p.43

누군가의 눈에는 다 허물어져 가는 낡은 건물이라도 새로운 가치를 어떻게 부여하고, 어떤 과정을 거쳐 재탄생시키는가에 따라 그 빌딩이 창출해낼 수 있는 수익은 무한대로 확장할 수 있다. --- p.50

결국 그는 건물을 담보로 80%에 가까운 거액을 대출받아야 했다. 대출 비율은 높았지만, 그동안 내던 임대료 8,500만 원 대비 대출이자가 3.2%(224억 원×3.2%=7,168만 원)라 매달 나가는 돈이 1,332만 원(8,500만 원-7,168만 원)이나 줄었다. 게다가 병원 인근에 여러 호재로 인해 건물 가치가 상승할 수 있다는 기대감도 있어 꿩 먹고 알 먹은 선택이었다. --- p.53

같은 1억 원을 가지고 어떤 사람은 월세 50만 원을 받을 수 있고, 어떤 사람은 월 100만 원 이상을 벌 수 있는 것, 이것이 바로 레버리지 효과다. 여기에 플러스알파로 시세차익의 효과를 볼 수 있다면 수익은 3배가 될 수도 있다. --- p.73

입지에서 공식처럼 여겨지는 3요소를 제안하면 첫째, 비슷한 입지라면 작은 상권보다 큰 상권을 선택하라. (중략) 둘째, 배후수요가 얼마나 탄탄한가를 보라. (중략) 세 번째로 접근성이다. --- p.82

현장을 답사하는 데 있어 초-중-고수는 확연히 다른 양상을 보인다. 초보는 일단 겉모습에 치중해 단점을 놓치기 쉽다. 여러 차례의 답사를 통해 장점만 부풀리는 말에 휩쓸리지 않고 비교적 단점이나 주의해야 할 부분을 짚어내며 물건의 현재 가치를 판단하기 시작할 때 비로소 중수의 궤도에 올라섰다고 할 수 있다. 그렇다면 고수와 중수의 차이는 무엇일까? 고수는 현재의 물건을 보고, 미래가치까지 내다본다는 데 있다. --- p.85

평생 안고 갈 빌딩 한 채를 장만할 목적이라면 그에 적합한 세금에 대해 꼭 공부하길 바란다. 적법하고 가장 효율적으로 절세 방안을 모색하는 것은 불가능하거나 어려운 일이 아니다. --- p.118

아파트의 경우 실거래가도 쉽게 확인 가능하고 앱을 통해 진행 중인 호가도 실시간으로 받아볼 수 있는 반면, 수익형 부동산은 동일한 형태의 부동산들을 그룹화하기도 힘들고 가격 정보 또한 찾기 힘들어 기준이 될 만한 정해진 가격이 없다. 그래서 관심 지역을 스스로 한정할 필요가 있다. 너무 멀리, 너무 많이 보기 시작하면 이것도 좋아 보이고 저것도 좋아 보여 또 다른 매물을 보고 나면 이도 저도 부족해 결정장애에 빠지기 십상이다. --- p.131~132쪽

용도변경이나 리모델링의 효과는 아무리 언급해도 지나치지 않다. 효과적으로 잘만 활용하면 들인 돈에 비해 임대수익이나 건물 가치 증가 등의 큰 보상으로 돌아올 가능성이 높다. 급매, 경매, 공매로 나온 매물 중 살짝만 손을 봐줘도 보상이 예상되는 물건은 꼭 잡아야 한다. --- p.133쪽

그러므로 구분상가는 코로나19로 매물이 많아지고, 가격이 내려간 현시점이야말로 누군가에게는 매수에 적기일 수 있다. 건물 자체의 시세차익은 차치하더라도 업종을 잘 선택해서 싸게 매입한 후 높은 수익을 기대할 수 있는 타이밍이기 때문이다. --- p.140쪽

부동산이나 관련 업체의 지분을 투자하는 부동산 간접투자는 진입 문턱이 쉽고 간편한 만큼 원금이 보장되지 않는다는 위험성을 안고 있다. --- p.153쪽


호텔 등 숙박형 부동산과 인간 생활의 필수품인 의식주 관련한 오프라인 점포들이 위치한 리테일 상가형 부동산은 비대면 생활이 일상화되면서 곳곳에서 위기일발 언제 꺼질지 모르는 바람 앞의 등불과도 같은 풍전등화 격의 고난의 시기를 맞게 된 반면, 반사적으로 폭증한 배송 서비스는 퀵커머스 시대를 열며 물류 센터와 오피스빌딩에 대한 매입 경쟁이 치열해지고 있다. --- p.157~158

남산을 등지고 한강 변에 자리한 배산임수 지형으로 서울 최고의 명당으로 손꼽히는 용산은 미군기지(전체면적 265만 4천㎡) 이전과 서울시 한강 변 개발 등이 맞물려 노른자 중의 노른자다. --- p.170

서울시에서도 수도권 변방처럼 여겨지던 동북권이 새로운 광역 교통망 구축으로 각종 개발에 동력을 얻고 있다. 굳이 GTX가 아니더라도 KTX 동북부 연장(수서-청량리-창동-의정부)과 경전철 동북선, 면목선, 우이·신설 연장선 등 경전철 확충 사업이 동북권 각지에 교통 호재로 작용하고 있다. --- p.176

서울 서북권은 (중략) 중심업무지구인 광화문 일대까지 출퇴근이 나쁘지 않은 입지인 데다 일산, 장항 등 경기도 디지털방송문화 축을 연계하는 미래 디지털 방송의 혁신거점으로 각종 방송·엔터테인먼트 기업이 밀집한 상암 디지털미디어시티DMC 업무지구, 청년문화의 중심지 신촌·홍대 상권을 끼고 있어 이미 부동산 가치가 급상승한 권역 중 하나지만 각종 호재로 부동산 가치 상승이 기대되는 인접 도시들이 있어 주목해볼 필요가 있다. --- p.182~183

글로벌 금융·업무 중심지 여의도-신산업과 상업·업무·문화 중심지 영등포-신성장산업, 일자리 기반의 광역중심지 가산·대림과 마곡 삼각편대를 발판으로 창조적 지식기반의 고용기능 확산에 앞장서겠다는 각오다. --- p.187

강남, 서초, 송파, 강동, 타 지역과 비교해 상대적으로 깔끔한 주거단지에 쟁쟁한 학군들이 포진해 있어 ‘부동산’ 하면 서울 안에서 둘째가라면 서럽기로 손꼽히는 동남권은 ‘이미 오를 만큼 올랐는데 또?’라는 감탄사가 절로 터져 나올 정도로 ‘또’ 오름세다. --- p.195

수도권의 부동산이 가파른 상승률을 보이고 있다면 서울의 호재 지역들보다 조금 더 냉정한 시각을 유지할 필요가 있다. 기존에 메리트가 있던 지역들의 규제에 따른 반사이익으로 부풀어 오르기 쉽고 이는 곧 규제가 해제되면 쉽게 꺼질 수 있음을 방증하기 때문이다
--- p.207~208

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

살고 있는 집으로 돈 버는 시대는 끝났다?!
이제는 빌딩이다
몇 년 전만 해도 부동산 투자라 함은 은퇴 후 노후 준비를 목적으로 하는 5060세대들이 대부분이었지만, 주식, 가상화폐, 아파트 등 투자 광풍이 불면서 지금은 경제적 자유를 꿈꾸는 파이어족인 2040세대까지 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 특히 환금성은 좋지만, 안정성이 떨어지는 주식이나 가상화폐에 비해 부동산은 높은 안정성과 수익성을 보장하면서 젊은 층들 사이에서도 ‘내 집 마련’의 꿈과 함께 주목받고 있다.

“2021년 1분기, 서울의 수익형 부동산 매매총액 9조 1,874억 원, 거래 건수 4,209건!
집계가 시작된 2006년 이후 1분기 기준 최대 수준이다.” (본문 18쪽)

하지만 떨어질 줄 모르는 아파트값에 부동산 규제 정책이 날로 심해지면서 부동산 시장의 흐름이 달라지고 있다. 부동산은 초기 투자 금액이 여타 다른 투자에 비해 높기 때문에 100% 자기 자본만으로 하기는 어렵다. 그래서 기본적으로 대출을 활용하는데 현재 주거용 부동산인 아파트의 경우 대출 비율이 점점 낮아지는 등 대출 조건이 까다로워졌다. 이에 비해 수익형 부동산인 빌딩은 아직 최대 70%까지 대출이 가능하면서 부동산 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

알고 나면 가장 빠른 지름길
레버리지 투자
그러나 빌딩이라고 하면 평범한 월급쟁이는 넘볼 수 없는 투자 대상이라고 생각한다. 소위 말해 ‘있는’ 사람들이나 하는 투자라고 생각한다. 하지만 최근 들어 꼬마빌딩과 같은 중소형 빌딩의 가치가 새롭게 주목을 받으면서 빌딩 투자에 관심을 보이는 사람들이 많아졌다. 대체 그들은 어떻게 빌딩에 투자하는 것일까?
‘빚도 자산이다’라는 말을 들어본 적 있을 것이다. 이는 레버리지 효과에서 나온 말이다. 쉽게 예를 들어 1억 원짜리 상가를 자기 자본으로만 산다고 하면 매달 100만 원씩 8년을 모아도 부족하다. 하지만 대출을 70%를 받는다면, 3천만 원만 있으면 된다. 이를 세를 주면 대출 이자를 갚고도 오히려 추가 수익이 생긴다. 때문에 레버리지를 잘만 활용하면 소액으로 남들보다 빨리 자산을 취득할 수 있다.
이 책은 빌딩 투자자들의 레버리지 활용법부터 빌딩 투자 시 이것만은 꼭 알아야 할 저자의 팁, 그리고 부동산에서 가장 중요한 입지 관련 정보까지 알차게 담겨 있다. 막연하게 여겨지던 ‘건물주’의 꿈을 현실로 만들고자 하는 사람들에게 꼭 필요한 투자 입문서이자 좋은 빌딩 투자 가이드가 되어 줄 것이다.


| 목차 |

머리말
프롤로그: ‘있는’ 사람들이 모인다는 그곳,
왜 빌딩인가
1층 빌딩의 주인은 무엇이 다른가
적재적소의 ‘목’을 볼 줄 아는 ‘안목’
기필코 이뤄내고야 말겠다는 ‘독기’
‘때’를 놓치지 않는 결단력
무에서 유를 만들어내는 힘, 디벨롭
지출을 수익으로 전환하는 ‘전략’

2층 기초부터 하나씩 쌓아가는 고수의 빌딩 투자 설계도
투자 계획: #내돈내업, 가용 자산 수준을 고려하라
용도 설정: 어떤 빌딩을 원하는가
자금 조달: ‘갓물주’의 크레딧, 레버리지 활용법
위치 선정: ‘빌린이’에서 ‘불린이’로 이끄는 명당의 기준
건물 활용: 빌딩을 브랜딩하라
건물 운용: 아는 만큼 돈이 된다
잠깐! 놓치면 안 되는 것들: 세금과 문서

3층 투자의 시대, 돈을 부르는 빌딩은 어떻게 사는가
최저 금액으로 건물주 되는 길, 경매&공매
강남의 상가보다 강북·수도권의 빌딩이 더 낫다?!
빌딩 간접투자의 허와 실
기대수익이 나지 않더라도 기댈 수 있는 플랜B?!

4층 지금은 탈 강남 시대, 고수가 주목한 그곳
‘판’을 뒤흔드는 도시기본계획
도심권의 핵폭풍, 데카르트 용산
철길 따라 ‘베드타운’ 안녕, 날개 단 동북권
DMC 중심의 문화산업특화지역, 서북권
창조적 지식기반의 고용기능 확산지, 서남권
국제적 관광과 쇼핑기반의 중심지, 동남권
교통 수혜지 만한 곳 없다, 수도권

에필로그

회원리뷰 (6건) 리뷰 총점10.0

혜택 및 유의사항?
재밌어요 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 초*미 | 2022.01.01 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
결혼하면서 집 구입부터 시작해서 재테크에 관심을 가지기 시작했어요...곧 태어날 아기와 어래저래 앞으로 어떻게 투자해야 할까 고민하던 중 유난히 자꾸 눈이 가는 책이라 구매하게 되었어요.책 제목 보고 빌딩은 도대체 어떤 사람이 살까 궁급한 마음에 가볍게 읽기 시작했는데 꿈이 갑자기 커져버린 느낌이네요...더이상 빌딩투자가 남의 얘기가 아닐 수도 있다는 희망이 생겼어요..;
리뷰제목
결혼하면서 집 구입부터 시작해서 재테크에 관심을 가지기 시작했어요...곧 태어날 아기와 어래저래 앞으로 어떻게 투자해야 할까 고민하던 중 유난히 자꾸 눈이 가는 책이라 구매하게 되었어요.
책 제목 보고 빌딩은 도대체 어떤 사람이 살까 궁급한 마음에 가볍게 읽기 시작했는데 꿈이 갑자기 커져버린 느낌이네요...
더이상 빌딩투자가 남의 얘기가 아닐 수도 있다는 희망이 생겼어요..어쩌면 운명 같은 기분이 들어요..
그리고 앞으로 투자할 곳 까지 알 수 있게 되어서 좋았어요!!
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인생의 전환점 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 b****m | 2022.01.01 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
최근 지인에게 선물로 받았습니다. 지인이 선물하면서 가지고만 있어도 도움이 될거라 했지만 평소 책을 많이 읽는 편이 아니라 대수롭지 않게 생각했습니다. 그렇게 며칠이 지나고 코로나 영향으로 시간적 여유가 있어 몇장 읽어보기 시작했다가 금새 다 읽어버렸습니다. 이 책을 다 읽고 난 현재 저에게는 건물주라는 목표가 생겼습니다. 전에는 하루하루 일하는 것에 급급해 뚜렷한;
리뷰제목
최근 지인에게 선물로 받았습니다. 지인이 선물하면서 가지고만 있어도 도움이 될거라 했지만 평소 책을 많이 읽는 편이 아니라 대수롭지 않게 생각했습니다. 그렇게 며칠이 지나고 코로나 영향으로 시간적 여유가 있어 몇장 읽어보기 시작했다가 금새 다 읽어버렸습니다. 이 책을 다 읽고 난 현재 저에게는 건물주라는 목표가 생겼습니다. 전에는 하루하루 일하는 것에 급급해 뚜렷한 목표를 가지고 있지 못했던 저에게 새로운 목표가 설정되었습니다. 목표가 생기고 마음가짐이 달라지다보니 평소 생활 자체에 많은 변화가 생기고 있습니다. 긍정적인 의미에서 여러분이 이 책을 읽어 보실것을 추천드립니다.
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재테크에 필요한 책 내용 평점5점   편집/디자인 평점5점 s****7 | 2021.12.27 | 추천0 | 댓글0 리뷰제목
요즘 재테크에 관심이 생겨서 둘러보던 중 읽게된 책. 빌딩을 살 능력은 없다 생각해서 나랑은 먼 얘기인줄 알았는데 읽어보니 생각보다 많은 도움이 되었음. 읽기도 쉽고 유익한 정보들이 많아서 부동산 투자 하는 사람들이라면 기본적으로 읽어보면 좋을듯. 재테크 하는 분들에게 강추. 여러 재테크 도서들을 읽어보았는데 그 중 손꼽히는 책이었음. 열심히 공부하면 빌딩투자도 가능할;
리뷰제목
요즘 재테크에 관심이 생겨서 둘러보던 중 읽게된 책.
빌딩을 살 능력은 없다 생각해서 나랑은 먼 얘기인줄 알았는데 읽어보니 생각보다 많은 도움이 되었음.
읽기도 쉽고 유익한 정보들이 많아서 부동산 투자 하는 사람들이라면 기본적으로 읽어보면 좋을듯. 재테크 하는 분들에게 강추. 여러 재테크 도서들을 읽어보았는데 그 중 손꼽히는 책이었음.
열심히 공부하면 빌딩투자도 가능할 것 같은 가능성을 제시해주는 책. 저자가 쉽게 풀어써줘서 술슬 읽힘.
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한줄평 (7건) 한줄평 총점 9.8

혜택 및 유의사항 ?
구매 평점4점
깊이가 아쉽긴해도 하나라도 건지겠다는 마음으로
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
YES마니아 : 플래티넘 전***심 | 2022.07.25
구매 평점5점
도움됩니다. 감사합니다
이 한줄평이 도움이 되었나요? 공감 0
YES마니아 : 플래티넘 h******4 | 2022.04.07
평점5점
막연하게 생각하던 빌딩투자에 대해 이해하기 쉽게 설명해주는 책이네요~
1명이 이 한줄평을 추천합니다. 공감 1
s*******6 | 2021.12.19
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