‘내 집’에서 사는 것과 ‘남의 집’에서 사는 것. 생각보다 이 둘의 차이는 큽니다. 사람들은 전세나 월세를 살 때 겪는 부조리한 문제들을 대개 ‘남의 집에 사는 서러움’이라고 표현합니다. 최근에는 전세 사기 피해가 늘면서 세입자의 불안도 증가했습니다. 한편 부동산 가격이 상승하던 시기에는 박탈감마저 느끼게 하고요. 이것들이 내 집 하나는 꼭 있어야 하는 이유이기도 합니다.
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포털 사이트의 부동산 탭을 보면 집주인들의 속 타는 심정이 잘 보입니다. 매물에 너도나도 ‘급매’라는 딱지를 붙이니까요. 그런데 이 단어만 보고 판단을 내리기는 쉽지 않습니다. 이 가격이 급매가 아닌 ‘시세’가 되기도 하니까요. 그렇다면 ‘찐’ 급매 매물을 발견하는 방법은 있을까요? ‘○○일까지 잔금 조건’이라는 문구에 주목해보세요. 매물 설명에 ‘~까지’라는 기한이 붙어 있다면 진짜 급매입니다. 이런 집은 집주인이 그날까지 꼭 팔아야 할 이유가 있는 것이니까요. 대부분 이사 갈 집을 구해놨거나 양도세 비과세 기간인 경우입니다. 이 시기를 놓치면 여러모로 손해가 커진다는 뜻입니다.
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보증금 지키기의 처음과 끝은 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인하는 일입니다. 등기사항전부증명서에는 집주인의 인적사항, 대출 상황, 권리금을 위협하는 요소 등이 기록되어 있습니다. 부동산 중개거래를 했다면, 공인중개사가 등기부등본을 떼서 설명해줄 겁니다. 등기부등본은 아는 만큼 보입니다. 공인중개사가 설명을 하더라도 관련 지식이 없다면 그냥 넘어가겠지요. 등기부등본을 확인하는 일은 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 단계입니다.
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부동산 분위기에 따라 집을 사고파는 순서가 정해진다는 것을 기억하세요. 거래가 없고 집값도 계속 떨어지는 추세라면 어떨까요? 오늘보다 내일이 더 떨어질 것 같은 분위기에, 집을 팔 사람은 많은데 살 사람이 없는 상황이지요. 집을 사려는 사람이 ‘갑’인 분위기, 즉 매수 우위 시장이라고 합니다. 팔기가 힘든 때이기에 내 집을 먼저 팔아야 합니다. 반대로 이사 갈 집을 구하기는 좀 더 수월할 거고요.
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집값을 협상하기 전에는 만족할 만한 가격을 먼저 생각해야 합니다. 1천만 원을 깎으면 바로 계약금을 넣겠다는 다짐이지요. 이러한 선이 없다면 값을 깎아도 성에 안 차 불만족스러울 수 있습니다. 깎는다는 행위는 계약의 9부 능선을 넘는 일입니다. 공인중개사 또한 ‘이 사람이 이 가격까지 깎으면 계약할 사람’이라는 확신이 서야 제대로 깎아달라고 할 수 있습니다.
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집을 살 때 다른 사람이 전세로 살고 있는 경우를 ‘세 안고 매매’ 혹은 ‘세 끼고 매매’라고 합니다. 이때 매매 금액에서 전세 보증금을 빼고 값을 치릅니다. 만약 매매가가 5억 원인 집에 전세 3억 원으로 살고 있다면, 매도인에게 2억 원을 주고 소유권을 가져옵니다. 남은 3억 원은 매수인이 전세 만료 시점에 세입자에게 돌려주고요. 집을 살 때 당장 목돈이 필요 없다는 점에서 매력적인 구매 방법이기도 합니다.
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“우리 집에서 안방만 내 집이고, 나머지는 다 은행 거야!”라는 우스갯소리가 있지요. 주택담보 대출을 받고 집을 매수했을 때를 빗대는 말이기도 합니다. 대출을 하나도 안 받고 집을 사는 사람은 거의 없을 겁니다. 그런데 대출을 받는 사람조차 자기에게 적합한 대출이 무엇인지 잘 모르는 경우가 많습니다. 정부와 은행에서는 다양한 대출 지원 제도를 마련해두고 있습니다. 가족 구성원에 따라, 소득에 따라 받을 수 있는 대출이 달라집니다. 특히 신혼부부·무주택·생애최초 주택 구입의 경우 담보 대출 한도가 늘거나 우대금리가 적용됩니다. 그러니 자기 상황에 적합한 대출 상품을 잘 고르는 것이 중요합니다.
--- p.166

임차인이 보호받을 수 있는 방어막을 대항력이라고 부릅니다. 제삼자에 대항할 수 있는 권리라는 뜻이지요. 계약이란 집을 매개로 집주인과 세입자 간의 약속입니다. 이 약속에 강한 힘을 부여하는 게 대항력이고요. 지금 집의 계약 내용을 집주인이 아닌 다른 사람에게도 주장할 수 있는 권리입니다. 즉 집을 사고팔거나 경매로 집이 넘어가도 계약 내용은 그대로 남아 있다는 뜻입니다. 대항력이 없다면 집이 팔리고 새 집주인이 “나가라”고 했을 때 꼼짝없이 그 말에 따라야겠지요. 그런데 집을 경매에 넘기고 낙찰을 받은 사람이 나가라고 해도 대항력이 있기 때문에 보증금을 돌려받기 전까지는 계속 살 수 있습니다. 전세 기간이 남았다면 그 기간을 채워도 됩니다. 이처럼 세입자 형편에서 취할 수 있는 강력한 조치가 바로 대항력입니다.
--- p.191~192

신축 아파트는 등기부에 소유주가 표시되지 않은 상태에서 입주를 하게 됩니다. 잔금을 치르기 전에는 회사 이름으로 소유권 보존등기만 된 상태이고, 집주인이 잔금을 치르고 나야만 자신의 명의가 등기부에 기록됩니다. 이것을 소유권 이전등기라고 합니다. 등기를 하는 방법은 집단등기·개별등기·셀프등기로 나뉩니다. 쉽게 말해 집단등기는 지하철에, 개별등기는 택시에, 셀프등기는 자가용에 비유할 수 있습니다.
--- p.230

갭투자는 ‘매수 계약 → 전세 계약 → 전세 잔금 받기 → 매매 잔금 치르기 → 소유권 가져오기’가 일반적인 진행 과정입니다. 갭투자를 하려면 먼저 여러 요소들을 살펴봐야 합니다. 이때 중요한 것은 해당 단지의 전세 거래량입니다. 전세가 잘 나가는(회전이 잘 되는) 곳인지를 살펴야 합니다. 가격이 매력적이라 하더라도 전세 거래가 적은 곳이라면 피해야 합니다.
--- p.258

임대차보호법상 임차인의 권리를 지키기 위해서는 전입신고, 이사, 확정일자가 필수입니다. 그런데 이렇게 모든 걸 다 했는데도 사기를 당하는 경우가 있습니다. 세입자가 전입신고를 하는 날에 집주인이 다른 사람한테 집을 팔거나 대출을 받는 수법이지요. 세입자의 대항력은 전입신고 등을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 반면 소유권 이전, 대출로 인한 근저당은 신고한 때부터 효력이 발생합니다. 이 점을 악용해서 전입신고일에 세입자 몰래 주택담보 대출을 받으면, 전세 보증금보다 은행이 앞서는 것이지요. 이 순서를 ‘선순위, 후순위’라고 하는데, 경매에 넘어가서 집이 팔렸을 경우 선순위가 먼저 그 돈을 배당받습니다. 그래서 순위가 중요한 겁니다.
--- p.280~281

다른 집을 살 때는 이전 주인에게 얼마가 되었든 웃돈을 주고 사야 합니다. 그런데 청약에 당첨되면 원분양가 그대로 집을 장만할 수 있습니다. 새집을 가장 싸게 얻는 방법이 청약인 셈이지요. 집값이 많이 떨어졌더라도 지금 신축 분양가보다 싼 곳은 없습니다. 혹시 분양가보다 싸게 떨어졌다면, 그런 집은 부동산 분위기나 경제 상황과 상관없이 사면 안 되는 곳입니다. 기본이 탄탄하지 못한 곳인데 ‘요행’으로 올랐을 뿐이니까요.
--- p.296

분양권 전매 계약을 할 때는 거래하는 부동산에 이야기를 해야 합니다. 분양권 거래와 신축 입주 경험이 없는 부동산이라면 이 내용을 잘 모를 겁니다. “나중에 등기 칠 때, 이전 계약서와 신고필증이 필요하니 잔금일에 챙겨달라”고 부동산에 이야기하세요. 계약 때 이전 계약서와 신고필증을 안 챙겨놓으면 나중에는 받기가 어려워집니다. 관련 서류들이 분실될 수도 있고, 매도인에게는 지나간 과거가 될 뿐이니까요. 분양권을 산 집이라면, 잔금을 치르면서 등기 칠 때 이전 계약서와 신고필증이 필요합니다. 최종 등기 칠 때 필요한 것이니 결국 마지막 산 사람이 아쉬운 겁니다. 그러니 계약 과정에서 적극적으로 이야기해야 합니다.
--- p.324

중개보수로 적히는 금액은 ‘상한요율’입니다. 최대로 받을 수 있는 돈, 즉 이 금액까지만 받으라고 정해진 겁니다. 이 말은 협상의 여지가 있다는 뜻이지요. 5억 원 매매 시에 200만 원은 최대 중개보수입니다. 깎아달라고 요구할 수 있는 것이죠. 다만 무작정 깎기보다는 합당한 이유나 그에 상응하는 보상을 해주는 게 좋습니다. 예를 들어 “이런 부분이 미흡했으니 보수에 반영하겠습니다” “당신에게만 중개를 맡길 테니 보수를 좀 깎아주세요”라고요.
--- p.353

상가 투자를 생각한 처음부터 끝까지, 마음에 품고 있어야 할 대원칙이 있습니다. 상가 투자의 재미는 ‘다달이 들어오는 월세’에 있습니다. 나는 가만히 있어도 통장에 매달 꼬박꼬박 돈이 들어온다는 매력이 있지요. 그런데 상가 투자의 핵심은 ‘월세를 무조건 많이 받는다’가 아닙니다. ‘월세를 끊기지 않고 받는다’가 핵심입니다.

<B>기자 출신 부동산 전문가가 알려주는 <br/>현실적인 부동산투자 이야기!</B><br/><br/>이 책은 총 13장으로 구성된다. 1장 ‘내 집 마련만큼 인생에 중요한 일도 없다’에서는 확대된 집의 기능과 내 집 마련을 해야 하는 이유, 집값을 예측할 수 있는 지표 등을 다룬다. 2장 ‘내 집 마련을 하기 전에 알아야 할 것들’에서는 내 집 마련에 앞서 기본기를 다진다. 부동산 계약 과정과 안전하게 거래할 수 있는 기초 지식, 더 좋은 집을 싸게 사는 팁을 익힐 수 있다. 3장 ‘부동산 계약할 때 유의해야 할 점’에서는 가계약 단계 주의사항부터 집주인 확인하는 방법, 계약서 특약 사항과 등기부등본 보는 법 등 계약 단계에서의 유의점들을 살펴본다. 4장 ‘부동산 매매 시에 체크해야 할 것들’ 집을 사고팔 때 유념해야 할 부분이나 좋은 결과를 얻는 전략들에 대해 설명한다. 5장 ‘잔금에서 이사까지! 아직 끝난 게 아니다’에서는 잔금 치를 때 주의사항, 전입신고, 이사 업체도 잘 모르는 이사 꿀팁 등을 말한다. 6장 ‘꼼꼼히 따져보면 유용한 대출’에서는 대출의 종류와 상황별 선택 요령, 금리를 고려한 대출 갈아타기 기술 등을 알려준다. 7장 ‘똑똑하고 지혜로운 임차인이 되는 법’에서는 전세 계약 시 주의사항, 보증금 지키는 3종 방어막과 전세금 반환보증보험·안심전세대출, 임대차보호법 등 임차인이 스스로를 지키는 여러 보호 장치를 배울 수 있다. <br/><br/>8장 ‘똑똑한 임대인이 되는 법’에서는 신축 아파트 전세 놓는 법부터 계약갱신요구권 거절, 상생임대인 제도 등 임대인에게 도움되는 여러 팁들을 배울 수 있다. 9장 ‘갭투자, 꼭 알아둬야 할 상식’에서는 매매와 전세 계약이 얽혀 있는 갭투자와 관련해 ‘매도인-매수인-세입자’ 각각의 입장에서 유의할 점을 살펴보고, 집주인 바뀐 뒤 하면 안 되는 일, 부동산 사기 수법, 사기꾼 거르는 체크리스트 등을 알아본다. 10장 ‘알아두면 유용한 부동산 정보’에서는 부동산 관련 세금, 다운계약과 업계약, 1층과 탑층의 장단점, 신축 아파트 특징 등 알아두면 좋을 부동산 정보 중 알짜배기만을 추려내 정리한다. 11장 ‘청약·분양권에 대한 거의 모든 것’에서는 청약의 기초와 분양권을 사고파는 전매 관련 내용을 다룬다. 12장 ‘믿을 만한 공인중개사를 선택하는 방법’에서는 공인중개사를 제대로 활용하는 노하우와 좋은 중개사를 찾고 나쁜 중개사를 가려내는 법, 알면 도움되는 부동산 용어 등을 알아본다. 13장 ‘잘 고른 상가, 연금이 따로 없다’에서는 상가 임대차계약 시 주의사항부터 상가·오피스텔·분양건물 투자와 관련해 알아두면 좋을 내용들을 소개한다.