강남의 많은 건물주를 매일 만났지만 건물주가 되는 길은 그저 꿈일 뿐이었다. 영업 특성상 수입은 늘 불안정했다. 이번 달에 고액의 수입이 들어와도 당장 다음달을 걱정해야 하는 불안한 프리랜서의 삶이었다. 이런 상황을 탈출하기 위해서 부동산과 관련된 많은 책을 읽었다. 또한 부동산 재테크 강좌도 열심히 들으면서 공부했다. 그런 과정에서 부동산을 저가에 매입할 수 있는 가장 좋은 방법 중의 하나인 부동산 경매를 접했다. 프리랜서의 불규칙한 수입구조를 보완할 수 있는 현금 흐름, 파이프라인이 필요했다. 내가 일하는 것에 관계없이 끊임없이 돌아가는 현금 흐름구조를 만들고 싶었다. ‘1인 디벨로퍼’가 되기 위한 밑거름이 되는 시기였다. 군 전역 당시 받은 퇴직금 2천만 원이 종잣돈이 되었다. 적은 금액이었기에 소액 물건 위주로 접근했다. 시세차익과 월세소득을 적절히 안배한 투자를 했다. --- p.25

소소하게 작은 빌라부터 시작하면서 부동산 경매투자에 대한 감을 익히면 된다. 처음부터 5억, 10억 원대에 투자하기에는 부담감이 크다. 1억 원대의 작은 빌라는 실투자금 2천만 원만 있으면 할 수 있다. 빌라에 투자해 월세 세팅과 매도를 통해 수익을 맛보면 큰 성취감을 얻을 수 있다. 이런 경험이 쌓이게 되면 조금 더 큰 매물을 노려볼 수 있다. 워라밸을 통해 시간적 여유를 확보하고 그 시간을 이용해 임장 및 입찰에 활용하자. 지방에 좋은 물건이 있으면 임장여행을 떠나보는 건 어떨까? 부동산 경매에 나온 투자 물건을 먼저 임장한 후에 주변 여행을 하는 식으로 말이다. 얼마든지 우리의 삶 속에 부동산에 투자하는 습관을 가질 수 있다. 어렵다고만, 시간이 없다고만 할 일이 아니다. 진정으로 워라밸과 소확행을 꿈꾼다면 반드시 부동산투자를 병행해야 한다. 소소하지만 확실한 행복을 더욱 오랜 시간 누리려면 말이다. --- pp.36-37

돈이 스스로 일하게 하는 시스템을 만들기 위해서는 부동산에 반드시 투자해야 한다. 상가나 건물 등의 수익형 부동산은 우리에게 3가지 소득을 스스로 만들어준다. 첫째, 매달 임대료가 들어온다. 금리가 낮은 상황에서 은행 이자보다 2~3배 높은 수익률이다. 둘째, 매매가가 상승한다. 2017년에 전국적으로 주택은 0.54%, 아파트는 0.42%, 토지는 1.84% 상승했다. 전국 평균 상승률이라는 걸 감안할 때 서울의 상승폭은 훨씬 더 높을 것이다. 이렇듯 내가 관심을 가지고 있지 않아도 부동산은 스스로 굴러간다. 눈덩이를 불리듯 점점 커지고 있다. 셋째, 부동산의 영속성이다. 자동차는 우리에게 편리함을 주지만 사는 순간부터 가격이 떨어진다. 하지만 부동산은 임대료와 자산이 증식되면서도 장기적으로 보유 및 사용이 가능하다. --- pp.44-45

모든 일이 그렇듯 첫 술에 배부를 수는 없다. 한 걸음씩 가다 보면 월급만으로는 달성할 수 없는 자산을 마침내 만들어낼 것이다. 나도 대학 졸업 후 직업군인으로 복무할 때까지만 하더라도 부동산에 대해서는 전혀 알지 못했다. 하지만 2천만 원을 가지고 낙찰받은 아파트가 불과 1년 만에 1억 원이나 상승하는 놀라운 경험을 하고 난 후 부동산에 열광하게 되었다. 7년 동안 직업군인으로 복무한 퇴직금이 2천만 원이었던 것을 감안하면 나에게 1억 원이라는 돈은 매우 큰돈이었다. 부동산 재테크를 통해 돈을 벌 수 있다는 경험은 나를 자연스럽게 부동산으로 이끌었다. 그렇게 부동산 중개업을 하게 되었고, 종잣돈을 모으는 족족 부동산 경매투자로 재테크를 했다. 지금은 아파트, 상가, 토지, 건물 등을 다양하게 소유하고 있으며 만족스러울 만큼 수익을 올리고 있다. --- p.51

문재인 정부 1년 동안 최우선 과제로 삼은 집값 안정 대책으로 인해 매매가뿐만 아니라 전세가도 하향안정화를 보이고 있다. 그때 전세로 갭을 메워 투자한 사람들은 이제 거꾸로 다음 임차인과의 계약시에는 기존 전세금 반환을 위해 추가적으로 자금을 투입해야 하는 구조가 되어버린 것이다. 그런 상황이 한 채, 2채이면 어떻게든 하겠지만 10채, 20채면 이야기가 달라진다. 즉 잘못된 투자 방식이라는 말이다. 갭투자는 전세 가격이 지속적으로 상승해야 성공하는 것이다. 내가 매입 당시 임차인의 전세 가격이 떨어지면 문제가 발생한다. 갭투자를 권유하던 강사는 절대로 전세 가격이 떨어지지 않는 곳에 투자하면 된다고 한다. 하지만 앞서 말한 것처럼 부동산은 살아 숨쉬는 생명체와 같다. 조정을 받을 수도 있고, 상승할 수도 있다. 절대적이란 것이 없다는 사실을 알아야 한다. 조정을 받을 때 버틸 수도 있는 방안이 없다는 게 갭투자의 가장 큰 단점이다. --- pp.61-62

부동산 재테크에서 아파트 분양권시장은 한 번쯤은 기회가 될 수 있다. 하지만 아파트 분양권시장만을 바라보면서 정부 정책에 맞서 불법적인 투자를 하는 것은 강력한 후폭풍을 맞을 확률이 너무 큰 게임이다. 이것이 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 1인 디벨로퍼 및 부동산 경매시장이 아직도 좋은 이유이기도 하다. 나만의 무기를 갖추어 다른 사람들과 차별화한다면 안전하고 자연스럽게 돈을 벌 수 있을 것이다. 오랜 시간 아파트 분양에 당첨되기를 바라면서 투자 시기를 놓치는 우를 범하지 않았으면 한다. 청약가점을 높이기 위해 무주택으로 세월을 보내고 50대가 되어서야 당첨된다. 새 집에 들어가는 기쁨도 잠시, 매달 들어가는 아파트 대출 원리금에 허리가 휜다. 제대로 된 외식 한 번 할 수 없는 상황이다. 이런 가정이 비일비재하다. 물론 분양을 받으면 집값은 주변 시세보다 오른다. 하지만 분양을 받지 않고 30대부터 부동산투자를 했다면 아파트 한 채 오른 가격에 비하겠는가? 아파트 청약의 달콤한 유혹에서 이제는 깨어나자.--- p.74

오피스텔투자의 단점을 말하면 다음과 같다. 첫째, 대지지분이 작다. 상업지역에 위치해 있어 용적률이 높고, 동일 면적의 빌라나 아파트에 비해 대지지분이 매우 작다. 향후 재건축시나 매매시 가격 상승 여력이 작은 이유다. 둘째, 관리비가 비싸다. 공급면적 14평의 전용면적 7평의 오피스텔을 예로 들면 적게는 10만~15만 원 이상의 기본관리비가 나온다. 여기에 주차비를 별도로 추가해 받기도 한다. 당연히 공과금은 별도다. 공실시에는 임대인이 관리비와 공과금을 부담해야 한다. 셋째, 주택에 비해 취등록세가 비싸다. 최초 분양자에 한해 주택임대사업자일 경우 감면을 받을 수 있지만 기본적으로 4.6%가 부과된다. 더 큰 문제는 수익률이다. 전국 오피스텔 임대수익률이 2014년 5.64%, 2016년 5.31%에서 2017년 5.26%로 갈수록 떨어진다. 서울지역은 4.92%로 4%대의 임대수익률을 기록중이다. 오피스텔의 장점이 공실 리스크가 적고 임대수익률이 높다는 것인데, 좋은 입지가 아니면 이 또한 녹록지 않다. --- pp.82-83

빌라투자는 신축이 아닌 지분이 크고 오래된 구옥에 하는 것이 정석이다. 시간이 지남에 따라 건물의 가치는 하락하고, 토지의 가치는 상승하기 때문이다. 추후 재개발시에 신축빌라 임대수익에 비할 수 없는 엄청난 시세차익이 발생한다. 일단 부동산투자로 재테크를 하겠다고마음먹었으면 신축빌라 분양은 아예 생각하지 않았으면 한다. 구옥빌라를 저렴한 가격에 매입하거나 부동산 경매를 통해 낙찰을 받는 것이 좋다. 그런 후에 소액으로 내부를 깔끔하게 인테리어하고, 현금 흐름이 나오는 구조로 임차인을 구한다. 이런 구조로 재개발 이슈가 생기거나, 아니면 자체적으로 개발을 할 때까지 보유함으로써 얻는 수익이 신축빌라에 비해 훨씬 크다. 이런 방법이
빌라투자의 정석이다. 신축빌라는 투자보다는 실거주 목적으로 마음을 비우고 접근해야 추
후 매도시에 어렵지 않다. 신축빌라를 분양받고 시세차익을 기대하려면 한 20년쯤은 기다려야 되지 않을까? --- pp.89-90

어떤 일이든 기획단계가 매우 중요하다. 기획이 잘못되면 모든 것이 방향성을 잃게 되기 때문이다. ‘어떤 용도로 어떻게 지을까?’ 이것이 디벨로퍼의 가장 중요한 요소다. 주변 입지 및 시장상황 등 전반적인 수요와 공급을 예측하는 안목이 필요하다. 원룸수요가 많은 지역에 대형 평수의 집을 지으면 임대 및 분양이 안 되는 건 당연지사다. 정확한 수요 예측이 필요했다. 추후에 인접 경쟁자들의 공급물량도 생각해야 했다. 신축부지 인근 부동산을 방문하면서 좀더 자세하게 조사했다. 인접 대학교와 대기업 사옥 등으로 투룸, 쓰리룸보다는 원룸이 수요가 많다는 결론이 나왔다. 원룸의 수요는 통상적으로 1인가구에 생활하는 젊은 직장인과 대학생이다. 요즘 혼밥, 혼술 등 1인가구의 수요가 폭발적으로 늘어가는 상황이다. 따라서 안정적인 임대사업을 하기 위한 최선의 선택이라는 판단이 들었다. ---p.106-107

부동산투자를 하다 보면 다양한 관심을 가진 이들에게 그만큼많은 질문을 받게 된다. 그 중 자주 받는 질문이 있다. “시세차익형부동산과 수익형 부동산 중 어디에 투자를 해야 하나요?”라는 질문이다. 대부분의 초보 투자자들은 시세차익형 부동산과 수익형 부동산을 구분해 생각한다. 하지만 토지를 제외한 대부분의 부동산은 시세차익형 부동산과 수익형 부동산을 굳이 구분지어서 생각할 필요가 없다. 장기적인 관점에서 월세로 세팅하고 보유만 하고 있어도 월세수입을 통한 안정적인 현금 흐름과 부동산 자체의 가치 상승이 동시에 이루어진다. 결론적으로 2마리 토끼를 다 잡을 수 있게 되는 것이다. 대부분의 부동산투자 고수들은 단기 매매를 통해 수익을 올리는 방법을 선호하지 않는다. 물론 전혀 없지는 않지만 단기 매매를 통한 수익보다는 장기적인 보유를 통한 시세차익과 현금 흐름을 더 중요시한다는 것이다. 세금 혜택 부분도 장기 보유가 훨씬 유리하다. --- pp.122-123

젠트리피케이션이 발생되는 노른자 상가의 경우 ‘망하지 않을 수준’의 임대료를 올려 받으려 하지만, 이와 같은 일방적인 상황은 지속되기 힘들다. 따라서 수요와 공급에 의해 자연스럽게 균형점을 찾아가야 한다. 건물주가 되고 나서 이런 기사를 보면 한편으로 씁쓸하다. 서로를 조금만 배려했다면 이런 비극적인 사건으로까지는 가지 않았을 것이다. 신축 후 나의 건물은 아직 공실 없이 원활하게 돌아가고 있다. 강남권 공실률이 10% 이상 기록하고 있는 것을 감안할 때 감사한 일이다. 첫 번째 계약한 임차인이 현재까지도 거주하고 있고, 임차인이 친구를 소개해 또 다시 임대계약을 하는 등 임차인의 만족도도 높다. 물론 건축 당시에 발견하지 못했던 불편함이 생겼지만 빠른 조치를 통해 불편함을 해소하는 데 신경을 썼다. 나에게 시간과 공간의 자유를 주는 사람이 누구인지 명심하자. 내가 건물을 소유하고 있어도 임차인이 없으면 ‘빛 좋은 개살구’에 불과하다. --- pp.124-125

점차적으로 금리가 상승하는 상황에서 경매 물건은 계속 증가할 것이다. 이자비용을 감당하지 못하는 한계가구가 많아지기 때문이다. 2019년에는 2018년보다 증가세가 더 높아질 것으로 예상된다. 하지만 시중에 풀려 있는 유동자금과 기본적인 경제 펀더멘털이 약해진 것이 아니기 때문에 경매시장은 더 치열해질 것으로 예상된다. 이 때문에 아파트의 경우 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 종종 있다. 투자자와 실수요자가 경합하면서 낙찰가가 급매가 이상으로 올라간다. 그러나 경매시장에도 우리가 말하는 우량물건, 즉 틈새시장이 있다. 앞에서 말한 것처럼 아파트로는 경매시장에서 수익을 내기가 많이 어려워졌다. 그래서 우리는 남들 다하는 아파트 투자 대신 신축사업 부지를 부동산 경매 또는 공매로 매입해야 한다. 아파트가 평균적으로 감정가 대비 낙찰가율이 90% 이상이라면, 신축사업 부지는 70~80%정도로 매입할 수 있다. 시세보다 20~30% 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있는 방법이 있는데 안 할 이유가 없지 않은가? --- pp.139-140

나 역시 처음 내 땅의 입지를 보았을 때 여러모로 생각이 많았다. 하지만 주변 대학교, 호텔, 대형병원, 대기업 사옥 등 많은 임차수요와 지가 상승 여력이 있다고 판단했다. 그래서 과감하게 입찰했고, 사업을 시작했다. 서울시의 면적이 605.21㎢이다. 여기에 나만의 자투리땅이 없을까? 당연히 있다. 관심을 가지고 찾아보면 얼마든지 있다. 거기서부터 시작이다. 자투리땅을 매입해서 좋은 기획력으로 개발해가치를 높일 수 있다. 임대료를 받아 종잣돈을 다시 만들고 덩치를 키워가면서 더 큰 건물주가 될 수 있다. 남들이 쳐다보지 않는 저렴한 토지에 관심을 가지고 개발하라. 자투리땅이 황금알을 낳는 거위가 될 수 있다. 그런 거위를 3마리만 키울 수 있다면 당신은 이미 행복한 부자다. 한동안 매스컴에서 붐을 일으켰던 땅콩주택, 꼬마빌딩 등에 대해 들어본 적이 있을 것이다. 아파트도 소형아파트가 경쟁력이 있다. 1인가구가 늘어나는 상황에서 크고 넓은 부동산을 불편해하는 사람들이 늘고 있다. 투자에서도 마찬가지다. --- p.201

경매와 공매로 사업부지를 매입할 때는 권리분석 및 입지 분석 등을 통해 사업수지를 정확히 한 후에 입찰해야 한다. 철저한 시세조사를 거쳐 낙찰된다면 급매보다도 더 저렴한 가격으로 매입할 수 있다. 나는 매입 가격을 내가 결정할 수 있는 경매와 공매를 선호한다. 잘만 고른다면 의외로 좋은 물건을 만날 수 있기 때문이다. 반드시 현장 확인을 통한 입지 확인과 건축시 수익과 권리 관계를 분석하고 입찰하는 것은 기본 중의 기본이다. 정보지상에 있는 정말 좋은 물건도 임장을 가면 주변 도로 등 입지 여건이 좋지 않은 경우가 많다. 물건의 가치를 정확히 알 수 있는 최고의 방법은 꾸준한 임장이다. 임장을 통해 현재 상태가 아닌 미래의 가치를 상상해본다. 최선을 다해서 움직여라. 경기는 불황이고, 금리는 오르는 상황이다. 정부의 연이은 부동산 대책으로 인해 부동산 열풍도 일단은 잠재웠다. 부동산 경기가 약간 소강상태일 때 더 많은 공·경매 기회가 찾아올 수 있다는 걸 기억하자. --- p.216

아파트 한 채 분양받기 위해 평생을 무주택으로 지내기보다는 경매를 통해 부동산을 매입한 후 리모델링 및 신축사업을 통해 가치를 상승시키는 재테크를 해보자. 부동산을 디자인하면 내가 예상했던 것보다 훨씬 더 큰 부가가치가 창출된다. 가슴속에 열정이 있다면 지금 시작해야 한다. 시간이 지남에 따라 금방 식어버릴 수 있기 때문이다. 이 책을 읽고 있는 여러분이 움직이지 않는다면 결코 아무것도 얻을 수 없다. 변하지 않고 현실에 안주하면 직장생활에 찌든 채로 은퇴를 맞이할 수도 있다. ‘오늘 하루가 알차고 내일이 기다려지는 삶을 살아보았는가? 눈뜨면 그날 하루가 기대되는 삶을 살고 있는가?’ 자기 자신에게 이렇게 물어보자. 내가 주인공인 세상을 만들어보자. 시간적·공간적·경제적 자유를 누리면서 내 인생을 내가 계획하고 노력하고 실행하는 삶은 직장인의 삶과 너무나 다르다. 이런 삶을 살기 위한 첫 단계가 바로 마인드를 바꾸고 시작하는 것이다. 마인드가 바뀌어야 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌어야 인생이 바뀐다.

<B>365일 월급을 받는 시스템을 구축하라!</B><br/>워라밸을 외치는 20대, 자녀교육과 내집 마련 그리고 노후대비의 삼중고에 시달리는 30～40대, 은퇴 후의 삶을 준비하는 50～60대 부모세대 모두 월급만으로는 이 모든 준비는커녕 서울에 아파트 한 채 장만하기도 어려운 상황이다. 그런데도 연금만 바라보고 은퇴 후 40년 이상을 준비할 것인가? 이 책은 돈도, 경제지식도, 부자마인드도 없이 육군 대위로 제대한 대한민국의 평범한 한 남자가 종잣돈 2천만 원으로 시작해 20억 건물주가 되기까지의 과정을 생생하게 소개한다. 저자 김동철은 제대 후 우연히 부동산 재테크 책 한 권을 읽고 부동산 중개업 및 경매투자자의 길로 뛰어들었다. 소액의 종잣돈으로 빌라와 아파트를 낙찰받은 후 임대 및 매매를 통해 수익을 늘려나갔다. 인테리어를 통해 부동산의 가치를 높여 매매하는 방법으로 놀라운 수익을 경험하며 다수의 낙찰로 성과를 올리던 중 ‘1인 디벨로퍼’로서 건물을 신축해 건물주가 되었다.<br/><br/> 이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. 1장 ‘20억 건물주가 되려면 부자마인드부터 갖춰라’에서는 금수저가 아닌 우리 모두 출발선이 같기에 시작에 모든 것이 달려 있다고 말한다. 작은 것부터 시작해서 경험을 쌓고 게임의 법칙을 익히다 보면 다른 것들이 보이기 시작할 것이다. 2장 ‘남들 다하는 부동산투자는 이제 끝났다’에서는 경쟁이 치열한 쉬운 투자 방식을 지양하고 대부분의 사람이 꺼리는 구옥빌라를 저렴한 가격에 매입하거나 부동산 경매를 통해 낙찰을 받아 미래가치를 상승시키라고 말한다. 3장 ‘1인 디벨로퍼로 3년 안에 행복한 건물주가 되자’에서는 시세차익과 현금 흐름이라는 2마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 비법을 공개한다. 4장 ‘공·경매라는 무기로 1인 디벨로퍼가 되자’에서는 역발상으로 사고하고 행동하라고 주문한다. 못생긴 자투리땅을 있는 그대로의 모습으로만 보지 말고, 미래가치를 높일 방법을 생각하라는 것이다. 5장 ‘조물주 위에 건물주! 내 건물에서 월급받아라’에서는 월급은 한 달에 한 번 받는 것이라는 고정관념에서 벗어나 1년 365일이 월급날이 되도록 정진하자고 독려한다. 6장 ‘큰돈 없어도 누구나 1인 디벨로퍼가 될 수 있다’에서는 부동산 경기가 약간 소강상태일 때 더 많은 공·경매 기회가 찾아올 수 있다는 걸 기억하여 투자에 활용하라고 이야기한다.<br/>