강의를 하다 보면 “우리 세대는 평생 벌어도 아파트 한 채 못 사니 결코 부자가 될 수 없을 것”이라는 청년들을 자주 만난다. 그렇지 않다. 기회가 분명히 있다. 다만 관점을 바꾸고 생각을 확장해야 할 뿐이다. 우선은 앞으로 대한민국의 인구와 도시가 어떻게 바뀔지에 관심을 가져야 한다. 부동산 시장은 사회 변화와 긴밀하게 맞물린다. 인구 감소와 고령화는 현실이고 인구 절벽 현상이 올 것이 거의 확실시되고 있다. 우리보다 먼저 이 같은 문제를 겪은 세계의 메트로시티들을 보면 몇 가지 공통점이 발견된다. 첫째, 도심의 빈집과 노후 건물이 늘어나 문제가 된다. 둘째, 직주(직장과 주거) 근접의 도심으로 인구가 집중되고 높은 주거 비용이 문제가 된다. 셋째, 소규모 개발인 재생사업이 도심 개발 트렌드로 자리 잡는다. 우리에게 다가올 미래도 크게 다르지 않을 것이다.
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확실한 사실은, 지금 부동산 시장은 변화하고 있으며 앞으로 더 많이 변화하리란 것이다. 많은 사회적 지표와 현상들이 ‘아파트만 깔고 앉아있으면 가만히 있어도 돈 버는 시대’가 저물고 있음을 보여주고 있다. 이 책에서 필자는 차익을 노리던 부동산 투자자에서 수익을 얻기 위한 부동산 사업자로 변화해야 하는 이유와 그 방법에 관해 이야기할 것이다. 앞서 선희 씨의 사례를 잠시 소개했지만, 실제로 필자 주변의 많은 부동산 부자들은 이런 방식으로 돈을 벌고 있다. 심지어 큰 자본금이 필요한 것도 아니다. 부동산 시장 자체가 변화하는 시대에 부동산 투자를 하려면, 나아가 부자를 꿈꾼다면 아파트에 대한 집착을 버리고 투자의 시야를 넓혀야 한다. 이것이 첫 번째 단계다.
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승현가명 씨가 처음 부동산 투자를 시작한 것은 20대 후반, 종잣돈은 단돈 3천만 원이었다. 종잣돈은 주식과 펀드 투자수익으로 만들었는데, 이 돈으로 처음 투자한 물건은 작은 자본으로도 가능한 빌라였다. 그 역시 처음에는 ‘서울에 내 집 한 채를 가지고 싶다’는 평범한 생각으로 부동산 투자를 시작했다. 첫 투자를 시작한 후 10여 년 동안 주거용과 상업용 부동산 5건 이상을 매입했고, 그중 절반 정도는 매각한 상태이다. 3천만 원으로 시작한 투자금은 그 사이 20배 정도로 불어났다.
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빈집과 낡은 건물에 주목해야 하는 이유에 대해서는 1장에서 말했다. 이번 장에서는 그런 집들 중에서도 보석을 발굴하기 위한 보다 구체적인 힌트들을 함께 찾아나가보자. 그러기 위해서는 우선 정부가 추진하는 도시재생의 큰 틀을 파악하고, 그다음 세부 내용을 촘촘히 살펴보아야 한다. 가장 기본이 되는 동시에 가장 중요한 힌트는 정부와 지자체가 발표한 도시계획에 이미 포함되어 있기 때문이다. 국가 도시재생 중점 시책을 보면 다음 네 가지의 방향성을 알 수 있다.
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많은 사람들이 상권에선 입지가 전부라고 말한다. 그러나 개인 카페가 4차선 도로 목 좋은 자리에서 장사하여 성공할 확률이 얼마나 될까? 그만큼 임대료가 높기 때문이다. 즉, 자리가 좋은 곳은 그만큼의 대가를 지불해야 하는 것이다. 다른 부동산도 마찬가지다. 이 책을 읽는 독자 중 강남역 한복판, 누구나 탐내는 자리에 건물을 사서 리모델링하거나 신축할 분은 매우 드물 것이다. 대부분은 위치적으로 약점을 가진 곳을 공략하게 될 텐데, 이때 중요한 것이 바로 콘텐츠이다. 약점을 콘텐츠로 극복해야 한다.