부동산 투자를 공부하려고 했을 때, 참 다양한 물건이 있더라고요. 그중에 사람마다 맞는 물건이 있겠지만, 저는 큰 금액으로 시작하기가 부담스러워서 빌라 경매를 알아봤었어요. 그런데 사실, 공부만 했지 이런저런 핑계로 실제로 실천을 하지 않아서 결국은 아무것도 이룰 수가 없더라고요.

부동산으로 투자하시는 분들은 정말 다양한 전문 분야를 가지고 계신 것 같아요.

저는 처음에 알게 된 것이 아파트와 오피스텔 투자였는데, 경매를 주로 하시거나, 토지를 주로 매입하시거나, 본인이 잘 아는 특정 분야를 파고드는 분들이 많더라고요.

경매관련된 강의를 들으면서, 저도 수익형 부동산을 갖고 싶다는 생각이 들더라고요.

그중에서도 빌라와 상가가 매력적인 것 같았는데, 코로나의 장기화로 상가가 비어간다는 이야기를 계속 접하니까 선뜻 시도해 보기가 어렵더라고요.

그러다가 이번에 ＜월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿＞이라는 책을 만나게 되었어요.

정말 초보 투자자라면 궁금할 만한 내용들이 거의 다 들어있는 것 같아요.

작가가 초보 투자자 때부터 어떻게 투자를 시작하게 되었는지, 지금까지 상가 5채를 가지면서 어떤 일들이 있었는지 관련 이야기들을 읽기 쉽게 풀어놨더라고요.

책에서 추천해 준 상가 투자 관련 도서들도 빨리 읽어보고 싶다는 생각이 들었어요.

그런데, 상가 경매에 대해서는 좀 회의적인 입장이시더라고요. 초보자가 경매로 괜찮은 물건을 잡기는 어렵다고요.

저도 왠지 처음에는 상가를 사려면 경매를 해야겠다 생각했었는데, 굳이 한 방향으로 알아볼 필요는 없을 것 같아요.

제가 경매를 생각했던 이유는 아무래도 경락 대출이 일반적인 대출보다 많이 나와서였는데, 금리가 많이 오른 상태이기도 해서, 굳이 그렇게까지 많이 받아서 해야 하는가라는 생각도 들더라고요.

저자는 큰 평형의 상가보다는 작은 평수의 구분상가를 추천하고, 대한민국 상권 순위도 소개하고 있어요.

저희 집 주변에도 50위 안에 들어가는 상권이 있더라고요.

지금 당장은 투자할 수 있는 여력도 준비도 안 되어있지만, 저자가 추천해 주는 앱을 통해서 손품을 팔고, 조금씩 준비를 해볼까 하는 생각이 들더라고요. 확신이 서지 않으면 투자하기가 어려울 것 같은데, 책에서 상가 투자를 할 때 고려해야 하는 사항이나 주의해야 하는 사항들을 자세히 설명해 주니까 따라 해볼 수 있을 것 같은 자신감이 생기더라고요. :)

항상 생각하는 것이지만, 정말 "실행이 답이다"가 명언인 것 같아요.

공부만 하고 실제 임장도 가지 않고, 생각만 한다고 부동산을 살 수는 없으니까요. 두렵더라도 두려움을 극복할 만한 확신을 가질 수 있도록 지식을 쌓도록 노력해야 하는 것 같아요. 그리고 도전하기.

저자도 상가를 구입할 때, 주변 사람들의 반대를 경험했지만, 반대하는 사람들 중에 실제로 상가투자를 해본 사람들은 없었다고 해요. 주변의 말만 듣는 것이 아니라, 직접 공부하고 투자를 경험해 본 사람의 경험이 중요하고, 결국 선택과 책임은 본인의 몫으로 돌아오게 되는 것이죠.

저는 상가 임대업을 하면, 입주자가 잘 되면 무조건 좋은 것인 줄 알았는데, 그것도 아니더라고요.

오히려 너무 잘되면 확장해서 이전하는 경우가 있다고 해요. 축하할 일이지만, 임대인 입장에서는 다음 임차인을 받아야 하니, 걱정도 될 것 같아요.

얼마 전에 저희 집 주변에 있던 식당도 확장해서 이전한 경우가 있었는데, 코로나로 어려운 상황에서도 잘 되는 곳은 잘 되는 것 같다는 생각이 들더라고요.

상가 투자를 하고 싶은데, 주저하게 되는 가장 큰 이유가 공실에 대한 리스크인데, 책에서는 그 리스크를 줄이기 위해 할 수 있는 것에 대한 이야기도 소개되어 있어요. 이 정도 조건이 되고 이런 부분을 파악해 놓으면 공실에 대한 리스크는 조금이라도 줄일 수 있겠구나 하는 생각이 들더라고요.

책에서 추천하는 앱도 설치하고, 카페도 가입해서 앞으로는 손품을 팔아보려고요!

저처럼 상가 투자에 관심은 있지만, 두려워서 시작하지 못하고 계신 분들에게,

아니면 이제 막 상가 투자를 시작하신 분들에게 추천해 드리고 싶어요!

#월500임대료받는엄마의상가투자시크릿 #안선이 #원앤원북스 #컬처블룸 #컬처블룸서평단

해당 리뷰는 출판사로부터 도서를 무상으로 제공받아 독서 후 남기는 리뷰입니다. 

1

제가 선호하지 않는 재테크 책은 ＜화려한 미사어구＞와 ＜확언/단언＞으로 포장을 해서

소중하고 귀중한 시간을 내어 읽는 독자들에게 ＜질투와 투자혼란＞을 주는 경우입니다.

물론 자산을 어느정도 구축한 사람, 재테크에 대한 마인드가 정립된 사람의 경우 이를 제거하고

책 내용의 핵심 Point를 짚어낼수 있지만 일반분들의 경우 ＜흙수저이야기＞열광하고 ＜투자성공＞이야기에 비교와 투자 혼란을 느끼기 때문입니다.

그래서 저는 ＜워렌버핏의 투자명언＞이런 책보다 진정성을 가진 신진작가를 좋아하는 것 같습니다.

2

이 책의 초반 아파트 이야기가 나왔습니다. 저의 경우는 부동산 투자 경험이 있기 때문에 큰 감흥을 느끼기 어려운 부분입니다. 실망을 느낄까 하는 차에 이야기가 끝나면서 이런 이야기가 나옵니다

“ 투자의 세계는 넓고 각자의 영역에서 대단한 사람들이 많다. 그에 비하면 저는 정말 작고 초라하다. 자산도 수익률도 다른 고수들에 비하면 세발의 피다”

이러한 진정성으로부터 시작한 글귀를 읽고 난 다음부터 이 책의 의도하고자하는 바를 느낄수 있었습니다

3

개인적으로 부동산을 투자하면서 재건축과 재개발만 투자를 하였습니다

상가는 사실 저에게는 무지에 가까운 영역입니다.

굉장히 재밋었던 부분이 제가 최근에 관심을 가지고 있는 여러 투자 Sector 중에 상가를 관심있게 보고 있는데 제가 글을 읽다가 생각했던 질문들

A. 상가를 사면 세금은? → 다음페이지에 답이 나오고

B. 상가를 사면 건강보험료는 ? → 다음페이지에 나오고

C. 꼬마건물과 구분상가의 차이점은 ? → 다음페이지에 나오고

D. 요즘 금리가 오르는데 투자해도 될까? → 다음페이지에 나오고

E. 신진작가인데 어떤 책을 Benchmarking을? → 다음페이지에 나오고

이런 부분들이 꼬리에 꼬리를 무는 신기한 경험을 하게 되었습니다.

4

특히 더욱더 제가 유심있게 본 부분은 ＜임차인과의 관계＞라는 부분이었습니다.

상가를 투자해 보지 않은 저는 ＜장사가 잘되면＞임차인이 나가지 않고 오랜 시간 수익률을 올릴수 있는 것 아닌가?좋은 자리를 가진 임대인이 甲이 아닌가? 라는 생각을 해보았지만 ＜결단코 아니다＞라며 작가는 의외의 대답을 합니다.

또한 길거리에 붙어있는 보증금 1000/월세 100를 보면서 수익률과 상가 가격에 대한 연결고리가 이해가 되지 않았는데 작가는 친절하게도 수익률표를 보여주며 누구나 한번쯤 생각해보는 상가 투자에 대한 상식과 깊이 이해를 초보자인 저에게도 넓혀주었습니다

일전에 읽은 대부분의 상가관련 책들은 입지에 대한 분석기법을 이야기 하는데 이 책은 전혀 다른 이야기를 하는 점이 너무나 좋았습니다.

5

제가 아직 궁금한 것이 상가가 아파트 처럼 시세차익을 얻을 수 있는가? 인데

이 질문에 대해서는 작가도 아직 상가를 매도한 적이 없어서 인지 큰 언급은 없었습니다. 사실 이 부분도 많이 궁금했는데요

투자를 기본적으로

월세＜전세＜아파트매매＜재건축/재개발＜상가/빌딩＜토지 순으로 난이도를 설정하는데 작가는 매우 어려운 난이도를 40대에 선택하셨네요.

책 제목은 쪼금 Old-fashioned한데 ㅎㅎ

읽는 내내 상가에 대한 개요와 개인적 궁금증을 해소 할 수 있는 매우 좋은 책이었습니다.

상가투자에 대한 개요를 궁금해 하시는 분들께 추천드리고 싶은 책 입니다.

수익형 부동산 내가 원하는 던 그것에 대한 이야기다!

쉽게 접근하기 어려운 상가에 대한 경험을 듣는 것만으로도 새로운 길이 열리는 기회를 얻을 수 있다.

어떻게 첫 상가를 샀고, 이후 5개나 되는 상가를 보유하고 지식산업센터 투자에까지 도전하게 되었는지...

아파트 갭투자의 시세차익 투자에서 수익형 부동산으로 고정수익을 창출하는 이야기가 소설처럼 쉽게 읽힌다.

상가투자 실질적인 도움을 준 책

1. 상가투자 비밀노트_ 홍성일 서성정

2. 나는 집 대신 상가에 투자한다_ 김종율

3. 서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라_ 서울휘

초보 투자자를 위한 10가지 제언

1. 1천만 원 마이너스통장 대출을 상환

2. 부동산 상승기에는 못난이 매물이라도 잡아라

3. 부동산 상승기에는 집을 함부로 팔지 말자

4. 부동산 상승기에는 내정한 판단을 해야 한다_ 가격을 올려도 과감히 매수

5. 모르는 지역에 투자할 때는 작은 단서도 놓치지 말자

6. 매도인 혹은 매물을 내놓은 공인중개사무소가 멀리 있으면 협상이 쉽다

7. 매물이 갑자기 사라지면 빠르게 이유를 파악하라

8. 캡투자 시 이것저것 따지는 세입자는 무조건 아웃

9. 캡투자 시 인테리어 시공을 했다면 집 안 곳곳을 찍어둬라

10. 믿을 만한 인테리어업체 사장님과 친분을 쌓아라

상가 매수 포인트

매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 6%이상만 찾다!

상가 투자 노하우

1. 자기가 잘 아는 지역부터 공략하기

2. 네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기

3. 매물이 잘 안나오는 곳은 공인중개사와 자주 연락하기

4. 작은 금액으로 도전해보기

5. 반드시 실행하기

지식산업센터가 각광 받는 이유? 대출이 많이 나오기 때문

지식산업센터 추천도서

1. 상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터 _ 김성혜

2. 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자_ 박희성

저자는 분양 후 동시 공급이 많은 지산에 투자. 최소 6개월 공식을 각오했다고 한다.

대출 이자, 관리비 등을 버틸 비용이 필요하고, 그 비용 역시 투자금으로 계산

곧 지산관련 규제도 발의될 예정이니, 관심이 있다면 규제가 나오기 전에 서두르는 것은?

아파트와 상가 투자의 차이점

아파트는 수가 늘어날수록 불안. 시세사 올라도 팔지 않으면 손에 돈을 쥘 수 없어 마음이 불안했다.

상가는 수가 늘면 늘수록 매달 수입이 늘어나니 마음이 편해졌다고,

경제 공부를 통해 배움의 토대를 마련하자

경제신문을 구독하고 블로그, 카페 등 여러 커뮤니티를 통해 투자 멘토를 찾는 것

상가 투자 절차

1. 물건찾기

2. 공인중개사무소에 연락하기

3. 감정가와 대출 확인하기

4. 매매계약 이후 임대사업자등록증 신청하기

5. 화재보험 가입하기

6. 잔금 후 등기하기

7. 임차인 정보 요구하기

8. 임차인에게 관련 정보 전하기

9. 전자세금계산서 발행하기

10. 매해 1월, 7월 부가세 신고 및 납부하기

11. 종합소득세 신고하기

상가 투자시 알아야 할 세금들

1. 건강보험료_ 상가를 사면 무조건 지역가입자가 됩낟.

2. 국민연금

3. 재산서_ 7월 건물분, 9월 토지분

4. 부가세_ 임대료 10%_임차인에게 받아서 납부

5. 종합소득세_ 연소득 7,500만 원 이상의 경우 복식장부 대상자. 근로소득자가 상가를 살 경우 '근로소득+임대소득'으로 종합소득세 폭탄을 맞을수도.

6. 종합부동산세_ 토지 공시지가 80억 원 이상만

7. 교통부담유발금

상가 수익률 계산법

상가 수익률 = [(임대료 x 12) / (매매가 - 보증금)] x 100%

* 부동산계산기(부동산계산기.com)사이트 이용

(조건, 보수적으로 접근. 무대출 수익률로 계산, 부대비용 취등록세 4.6%, 중개사비와 법무비 등 6%)

상가를 살 때 제일 고민되는 게 건강보험료

상가 임대사업자는 1원이라도 수입이 발생하면 무조건 지역 건강보험료 납부 대상자

건강보험료 부담으로 직장에 입사하는 경우도 있다. 직장 건강보험료는 직장 수입 외에 연 3,400만 원 이상의 소득이 발생하면 따로 지역 가입자분의 건강보험료를 납부해야 한다.

* 2022년 7월부터는 연 2천만 원으로 하향

매수조건은 사람 마다 다를 수 있다.

매매가가 저렴하고 임대료가 저렴한 곳. 매출이 크지 않더라도 사장님의 실력과 성실함으로 꾸준한 매출이 발생하는 곳

9~13평을 선호

1~2인 업종 위주로 왠만한 건 할 수 있고 임대료로 저렴

13평의 경우 반으로 쪼개서 임대를 주기도, 하나로 임대하는 것보다 수익률이 더 좋다.

업종은 부동산, 미용업, 식당, 카페, 떡집, 꽃집, 작은 편의점 등

15평이사은 프랜차이즈 입점을 제안하기 좋은 사이즈이지만, 초보 상가 투자자가 접근하기엔 비싼편

상가가 하나도 없는 사람은 있어도 하나만 사는 사람은 없다!

무노동 소슥 200만 원이 근로소득 500만 원보다 더 가치 있다!

상가 대출금을 갚아야 하느냐, 말아야 하느냐는 항상 나오는 질문

투자 성향에 따라 다른지만 적절한 대출 관리는 필요

대출금 하나도 없는 상가를 하나쯤 가지고 있다면...?

상가는 공실도 문제지만 임대료 연체와 미납도 큰 리스크

*첫 상가를 매수할 때

안녕하세요, 새로운 임대인입니다. 오늘 첫 임대료 입금일인데 계좌번호 확인차 문자 보내드립니다. ○○은행 00-000-0000 예금주 ○○○입니다. 앞으로 잘 부탁드립니다.

*입금 당일 임대료 입금되지 않으면, 일단 하루 기다리고 다음날 오전 10~12시 사이에 문자를 보낸다

사장님, 임대료가 아직 안들어왔네요. 확인바랍니다.

*당일 임대료 못 한다는 문자를 보낸 경우

네. 괜찮습니다. 그럼 말씀해주신 ○○일까지 입금해주세요. 미리 말씀해주셔서 감사합니다. 수고하세요.

상가 살때 부동산 문의 방법

1. 네이버 부동산 보고 연락드린다. 상가 매물 올리셨던데 궁금한 게 있다

2. 가격대는 얼마이고, 어느 위체에 나온 건지

3. 부가세 포함인 건지 확인(혹 간이과세자로 부가세를 안 내는 임차인은 아닌지 확인)

4. 지금 임대료가 깎아준 건가? 아님 원래 임대료인가?

5. 임대차 기간은 얼마 남았나. 재연장 계획은?

6. 장사는 잘되나요?

7. 임차인이 여기서 장사한 기간은?

8. 관리비는 얼마나 나오나?

9. 매도인은 여기를 왜 파는가?

투자를 하다 보면 외롭다. 혼자 결정하고 혼자 선택하고 혼자 책임져야 하기때문에,

같이 의논할 친구가 있다는 건 정말 좋은 일. 너무 가까운 지인이라면 불편할 수 있도 있다. 잘되면 시기할 수도 있고, 그래서 적당한 거리의 친구가 있다는 게 좋다.

너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요!

임대료가 너무 저렴한 상가는 안 하는게 좋다. 임대료 인상 상한도 5%이고 세금을 제하면 남는 게 별로 없다. 관리하기만 귀찮다.

* 1억 원 전후, 임대료 30~50만 원짜리 상가는 되도록 피하세요

** 첫 상가로 100만 원 정도의 임대료가 딱 적당!

투자 결정 포인트

1. 무대출 수익률이 높아야 한다

2. 관리비가 저렴해야 한다

3. 자기자본비율은 최소 50%를 유지한다

*위 세가지 조건을 역으로 생각해서 급매물로 나오는 좋은 물건은 잡아야!!!

묵시적 갱신은 NO!

꼭 연장계약서 작성하세요. 임대인을 보호하는 장치

계약계약을 미루고 묵시적 갱신을 요구하며 권리금만 받고 나가려는 임차인

그렇게 되면 새로운 임차인에 대한 부동산 중개수수료도 임대인이 내야한다.

묵시적 갱신 시에는 나가기 3개월 전에만 통보하면 자유다. 임대인은 따로 그럴 권리 없이 1년간 임대차 계약만 연장해주는 것이다.

임차인은 친구가 아닌 사업 파트너

임차인의 목적은 목 좋은 곳에 자리를 잡아서 사업을 번창시키는 것

임대인의 목적은 그런 임차인을 만나서 임대수입을 얻는 것

각자의 목적을 잊지 말고 서로 어느정도 긴장감을 유지하며 '파트너'의 관계를 지속하는 게 중요

월세 100만 원짜리 상가를 사려면?

추정 매매가(수익률 5% 가정) : 2억 5,200만 원

대출금 50% : 1억 2,600만 원(상가 감정가로 책정, 보통 매매가 70~80%)

부대비용 6% : 1,512만 원 * 최등록세 4.6%, 중계수수료 0.9%, 법무사 및 화재보험료 등

보증금 : 1,200만 원

2억 5,200만 원(매매가) - 1억 2,600만 원(대출금) + 312만 원(부대비용 부족분) = 1억 2,912만 원

상가 투자에 도움이 되는 카페

1. 아프니까 사장이다

2. 살모사의 커피하우스

상가투자요?

책에서 배운 내용을 바로 실전에 적용하고 움직이는 실행력이 비법이라는 저자의 말. 단순하지만 실행하는 사람이 상위 10%아니겠어요?