그러나 필자가 말하는 ‘경매’는 어렵지 않다. 우리는 엄청난 난도의 특수물건을 해결하고 큰 수익을 창출하고자 하는 것이 아니다. 조금만 공부해도 쉽게 도전할 수 있는 경매물건만을 공부해보고자 하는 것이다. 특히 가장 일반적 주거 형태인 아파트는 난도 높은 유치권 등의 사항은 거의 걸려 있지 않다. 실제로 2023년 4월 기준 경기도의 유찰 2회 이상인 아파트의 일부만을 검색해보니, 앞으로 한 달 내외에 거의 100여 건 이상 검색된다. 경기도(일부 제외)는 유찰 1회 시 30%의 최저가 변동이 일어나 2회 유찰 시 49%에서 최저가가 형성된다는 점을 참고하면 경매를 통해 저렴하게 내 집 마련이 불가능하지는 않음을 파악할 수 있다.
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부동산 경매에 나온 물건이라고 다 어려운 권리분석이 필요한 것은 절대 아니다. 다만 권리관계가 복잡하고 어려운 물건은 분명히 존재한다. 특히 등기사항전부증명서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 한다. 유치권을 예로 들어보자. 공사대금을 받지 못한 건축업체가 해당 부동산을 점유하고 있는 상태에서, 채무 변제를 받지 못하면 부동산 점유이전을 해줄 수 없다고 할 수 있다. 이런 유치권은 등기사항전부증명서에는 나타나지 않는다. 이러한 특수물건은 경매 초보자라면 아예 관심을 두지 않는 것도 방법이다. 반대로 이러한 특수물건을 잘 분석한다면 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있다. 특수물건에 대해는 뒷장에서 상세히 살펴보도록 하자.
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경매 현장조사 과정에서 제일 중요한 것은 점유자(임차인)를 만나보는 것이다. 점유자만큼 부동산에 대해 가장 잘 아는 사람은 없을 것이며, 부동산 내부 상태를 알아보려면 결국 점유자가 문을 열어주고 허락해줘야 확인할 수 있다. 많은 사람이 경매 시 현장조사를 부담스러워한다. 부동산 점유자가 내부를 보여줄 의무가 없고, 경매를 좋지 않은 일이라 생각해서 점유자가 적대감을 가지리라 생각하기 때문이다. 그러나 점유자는 본인 상황에 따라 경매 입찰 참여자에게 협조해주는 경우도 있다. 상식적으로 입찰 참여자가 부동산 내부를 확인해야 확신을 하고 입찰가를 높이 쓸 수 있을 것이고, 이는 배당을 받게 될 점유자에게도 좋은 결과이기 때문이다.
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「국세기본법」 제35조 제7항이 신설되어, 경매 및 공매 진행 시 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 국세의 경우 임차보증금이 국세보다 우선해 배당받게 된다. 여기서의 국세는 당해세로서 상속세, 증여세, 종합부동산세를 말한다. 이 법률이 시행되기 전에는 경매 절차에서 부동산 소유자의 당해세 체납액은 세입자의 임차보증금보다 배당순위가 우선했다. 임대차계약을 맺을 때, 집주인의 동의가 없다면 체납 국세를 확인할 수도 없는 상황에서 체납 국세가 있다면 임차보증금이 후순위로 밀리므로 임차인은 고스란히 그 피해를 받을 수밖에 없었다. 또한 집주인이 체납액 열람에 동의해 국세 체납액이 없다는 것을 확인했더라도, 그 이후 생긴 당해세는 세입자의 우선변제권보다 우선했다.
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매각불허가 신청은 매각기일부터 7일 안에 제기해야 한다. 매각불허가 신청이 접수되면 사법보좌관은 사유의 타당성을 검토해 불허가 여부를 결정한다. 불허가결정이 되면 입찰보증금을 돌려받고 재매각기일이 정해진다. 하지만 매각허가결정이 되면 잔금기한이 지정되는데, 결국 낙찰자가 대금을 미납하면서 입찰보증금이 몰수되는 경우가 많다. 따라서 잘못 낙찰받았을 경우 매각불허가를 받는 게 최선이다. 법원이 매각불허가를 쉽게 내리는 것은 아니며, 이에 대해 매우 신중하다. 경매사건에는 많은 이해관계인이 있기 때문이다. 매각불허가를 내리면 그만큼 매각이 지연되면서 채무자는 이자를 더 내야 하고, 채권자는 채권회수 기간이 길어진다. 불허가결정에 대해 이해관계인들이 이의신청도 할 수 있다. 따라서 법원은 타당한 사유가 있을 때 불허가를 내린다. 타당한 매각불허가 사유는 다음 페이지에 정리해두었다.
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임차인은 경매 절차에서 배당을 통해 임차보증금을 돌려받게 된다. 임차인이 직접 소송을 통해 집행권원을 확보해 경매를 신청할 수도 있고, 임차인 외에 다른 채권자가 경매를 신청할 수도 있다. 두 경우 모두 결국 임차인은 경매 절차에서 임차보증금에 해당하는 금원을 배당받게 된다. 경매라는 제도가 있기 때문에 임차인은 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것이다. 가장 좋은 방법은 경매까지 가기 전에 임대인이 보증금을 돌려주는 것이지만, 돌려주지 않는다면 경매를 통해 부동산 낙찰대금에서 보증금액만큼 배당을 받으면 된다.