같은 아파트를 매수해서 같은 날, 같은 가격에 매도했다 하더라도 해당 아파트의 비과세 요건을 갖추었는지, 다주택자인지, 또는 다주택자이면서 조정대상지역의 주택을 매도했는지에 따라 양도소득세율이 달라집니다.
10년 전에 5억 원에 취득한 주택을 12억 원에 양도한다고 가정했을 때, 1세대 1주택인지, 조정대상지역의 2주택자인지, 조정대상지역외 2주택자인지 등에 따라 세 부담의 차이가 다음 페이지 표와 같이 발생합니다.
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오피스텔 분양하는 광고를 보면 이런 문구가 자주 보입니다. “주택수에 들어가지 않고, 최대 90%까지 대출받을 수 있으며, 부가세 환급도 가능합니다.”
이 광고, 반은 맞고 반은 틀립니다. 왜 그럴까요? 오피스텔을 사무실로 사용한다면 광고의 내용이 맞지만, 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 틀린 내용이 됩니다. 만일 주택으로 임대 중이던 오피스텔임에도 불구하고 수년간 업무용 재산세를 납부했다면, 이 경우는 재산세 부과를 기준으로 주택에서 제외될 수 있을까요? 주택 비과세의 가장 큰 핵심은 실질과세입니다. 이 경우도 업무용 재산세를 구청에서 부과한 것과 상관없이 실제 주거용으로 사용한 것을 확인하여 비과세를 적용하지 않았던 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.
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2025년 10월 15일 주택시장안정화 정책 발표로 서울 전 지역, 경기도 12개 구가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이제 서울과 경기도 주요지역의 주택을 구입 후 양도할 때 비과세를 받기 위해선 2년 보유요건뿐만 아니라 2년 거주요건까지 갖추어야 12억 원 비과세가 가능해졌습니다. 또한 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 장기보유특별공제 혜택을 최대한 받아야 절세가 가능합니다.
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이 경우에도 거주주택 비과세 적용이 가능합니다. 거주주택을 먼저 양도한 경우 비과세로 적용받을 수 있으며, 이후 장기임대주택의 의무임대기간을 채우면 됩니다. 단, 비과세를 받은 후에 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우 또는 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우에는 비과세를 받은 세금을 추징합니다.
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예를 들어 10억 원 상당의 토지가 전 재산이었던 부친이 배우자와 상의 끝에 상속세 절세 목적으로 사형제에게 25%씩 증여하고, 4년 후 상속이 개시되었다고 가정해보겠습니다. 사전증여를 하지 않았다면, 일괄공제 5억 원과 배우자공제 5억 원을 합산해 총 10억 원의 상속공제를 적용받기 때문에 납부할 상속세가 없었겠지만, 지금처럼 사전증여를 한다면 상속세 과세가액 10억 원에서 사전증여재산(증여재산공제 차감 금액) 8억 원을 뺀 2억 원만 상속공제를 적용받을 수 있기 때문에 불필요한 상속세를 납부하게 될 수 있습니다.
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이혼에 따른 재산분할로 부동산 소유권을 이전하는 것은 양도소득세 과세대상에 해당하지 않습니다. 또한 이혼 후 재결합하여 1세대 2주택이 되었더라도, 재결합한 날부터 5년 이내(현재는 10년) 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때의 취득시기는 본인이 분할받은 날이 아니라, 이전 배우자가 해당 부동산을 처음 취득했던 날을 기준으로 산정합니다(사전-2015-법령해석재산-0441, 2016.01.29).
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