트리피케이션(gentrification)이라는 어원은 상류사회 계층인 젠트리(gentry)에서 파생된 것으로 특정 도시를 고급스럽게 변화시키는 젠트리파이(gentrify) 과정으로, 주거지의 고급화 현상을 의미한다. 이 개념은 영국의 도시학자인 루스 글라스(Ruth Glass)가 1964년 런던의 쇠락한 도심 주거지가 중산층의 유입으로 부유한 주거 지역으로 변화하는 현상을 설명한 데서 출발한 것이다(Glass, 1964). _ 17쪽

한국 도시들에 만연한 젠트리피케이션은 단순히 고급 주거 공간을 선호하는 중산층의 이주라기보다는 지대격차의 이익을 얻고자 하는 세력들의 자본 이동의 결과라고 할 수 있으며, 이로 인해 지대격차로 발생하는 이익을 누가 가져갈 것인가의 문제와 공간과 장소에 대한 유·무형의 재산권을 누가 보상할 것인가를 둘러싼 갈등이 촉발되어왔다. …… 젠트리피케이션은 단순히 개개인의 취향과 선호도에 의해 자연스럽게 시작되는 것이 아니라 근린 단위에서 투자에 대한 이익을 바라는 집단적인 사회 행동에 의해 시작되는 것이기 때문이다. 젠트리피케이션은 계급 불평등이 작은 동네 또는 골목 단위에서 표출되는 단순한 현상이 아니라, 그 마을이 속해 있는 도시와 국가 더 나아가서는 전 세계적 규모에서 작동하는 불균등발전과 자본 순환의 메커니즘의 일부로 이해되어야 할 것이다. _ 89~90쪽

2010년대에 들어 이 펍이 위치한 서더크 자치구 및 넌헤드 지역에 고급 주택이 공급되고, 대규모 도시재생사업이 추진됨에 따라 젠트리피케이션 현상이 발생하기 시작했다. …… 건물이 매각될 예정이며 곧 퇴거해야 한다는 사실을 통지받은 펍 운영 매니저는 이를 아이비하우스를 애용하던 지역 주민들에게 알리기 시작했고, 이들은 건물주의 일방적 횡포에 대응하기 위해 주민공동체를 구성하기 시작했다. _ 201~202쪽

여러 단체의 지원과 지역공동체의 노력 끝에 2013년 3월, 부동산 개발업자에게 81만 파운드를 지불하고 아이비하우스 건물의 소유권을 취득했다. 이로써 아이비하우스는 영국 최초로 ‘지역주권법’에 의해 ACV로 등록된, 지역공동체에 의해 공동으로 소유된 협동조합 형태의 펍으로 인정받게 되었다. 현재는 기존에 펍을 운영하던 매니저를 비롯하여 지역공동체 초기 참여자 8명에 의해 운영되고 있다. _ 205쪽

도시재생은 도시나 마을이 일순간에 만들어지거나 사라질 수 없듯이 장기적 관점에서 이해하고 접근해야 효과가 배가된다. 당장의 성과가 나지 않는다고 무리하게 사업을 추진하거나 관계성 없는 외부의 힘을 투여하는 방식은 지속 가능성 확충에 도움이 되지 않는다. 지속 가능성은 도시나 마을이 스스로 자기 갱신의 주체와 힘을 가질 때 충전될 수 있다. 도시재생을 통해 그곳에 사는 사람들의 역량을 높이고 그 역량을 발휘할 수 있도록 지원하는 체계가 핵심이다. 우리가 긴 호흡으로 도시나 마을의 재생을 바라보고, 이를 실천하는 것이 바람직한 도시재생을 실천해야 하는 이유다. _ 217쪽

도시재생은 지난 시대 빠른 성장을 뒷받침했던 도시정비와는 확연히 달라서 외연의 폭이 넓다. 재개발로 대표되는 개발 시대의 방식은 마치 100m 달리기처럼 선발된 대표선수를 뽑아 출전하면 10초 전후의 짧은 시간에 모든 것이 결정된다. 대다수 주민들은 구경꾼일 수밖에 없다. 반면 도시재생은 누구나 참여하여 출발선에 설 수 있고 함께 달리며 끝까지 포기하지 않은 자는 모두 승리자가 되는 마라톤이다. 이런 도시재생은 보전에서 개발을 아우르고 모두 함께하는 새로운 도시성장의 방식이다. _ 247쪽

분명한 것은 도시재생이 만병통치약이 아니라는 사실이다. 도시재생은 지금까지의 도시개발의 한계를 넘어 더 나은 방안을 모색하는 과정일 뿐이다. 엄격히 말하자면 지금의 도시재생 활성화계획은 과거보다는 좀 더 종합적인 방법으로 해당 사업별 예산 규모와 시기를 정하고 연계 방안을 제시했을 뿐이지 그 실행의 성공 여부를 장담하지는 않는다. 주민 입장에서 체감도가 높은 기반 시설 정비나 주민의 주택 개량도 현실의 다양한 여건으로 쉽지 않다. 또, 도시재생은 활성화계획의 수립 과정은 물론 수립 이후 단위 사업의 실행과 그 이후의 일상생활에 이르기까지 전 과정에서 효과를 거둬야 하므로 긴 호흡으로 인내해야 한다. _ 249쪽

영주시 마을 만들기 지원팀은 공식적인 주민교육이나 답사 등을 수행하지 않았다. 이는 이해관계 및 개인적인 인간관계에 따라 주민들의 요구가 구체적이고 다양하게 나뉜 상태로 이를 하나의 목소리로 사업에 반영되기 어려운 상황에서 주민교육이나 선진 지역 답사가 사업에 대한 주민들의 관심을 끌 수 없다고 판단했기 때문이다. 오히려 일상적이고 지속적인 접촉을 통해 주민의 일상생활의 구조를 이해하는 방식으로 포용 전략을 세웠다는 점에서 주민참여를 인위적으로 만들지 않고 배제를 최소화하기 위한 노력을 한 것이라고 판단할 수 있다. _ 294쪽

삼각지 도시재개발 지역도 40% 이상이 상가 시설로 구성되어 있고 대부분이 세입자들인 탓에 현 세입자 보상체계 내에서 불리한 위치에 처해 있다. 주거 세입자는 임대아파트 입주권, 보상금, 이주비, 임시 거주지 등의 보상체계를 가지고 있는 것과 달리 상가 세입자들은 영업 손실비와 이주비 정도만 신청할 수 있다. 현재 재개발 보상체계하에서 상가 세입자들은 주거 세입자와 비교 시 재개발로 인한 피해가 더 크며, 특히 소상인의 경우 종종 생계 수단을 고스란히 잃는 경우가 많다. _ 331~332쪽

도시재생에서는 주민 주도의 원칙이 철저히 지켜져야 한다. 이를 위해선 도시재생 구역으로서 커뮤니티(휴먼 스케일) 공간이 주민 주도의 거버넌스를 내장해야 한다. 법에 따라 설치되는 도시재생지원센터를 중심으로 ‘재생 거버넌스’가 구축되는 것이 가장 바람직하다. 지원센터, 전문가, 활동가, 주민협의체, 지자체 부서, 외부 NGO 등이 참여하는 재생 거버넌스는 기본적으로 풀뿌리 자치 원리에 따라 구성되고 작동해야 한다. 또한 운동(시민단체 등)과 행정, 시민과 행정, 시민과 시장(기업)은 상호 보완적인 결합으로 재생 거버넌스에 참여해야 한다. 거버넌스가 민주적 협치로 작동하기 위해선 활동가나 주민 등 참여 주체의 역량 강화 혹은 역능화(empowerment)가 선행되어야 한다. _ 391~392쪽