부동산의 ‘부’ 자도 모르던 친구가 갭투자(전세가와 매매가의 차이가 별로 없는 주택을 전세를 끼고 매입하는 시세차익 목적의 투자)에 대한 조언을 구하러 찾아왔다. 과연 부동산의 고점이 오긴 왔나 보다. 지금은 들어가야 할 때가 아니라 돈을 모아야 할 때라고 일러주었다. 더 이상 돈 벌 방법이 없다는 듯 친구는 낙담했지만 예단하기는 이르다. 주가지수가 하락하면 오히려 돈을 버는 리버스 인덱스 펀드(reverse index fund ; 파생 금융 상품을 활용하여 주가지수가 떨어질 때 반대로 수익을 낼 수 있도록 설계된 금융 상품)가 있듯이 부동산 하락기에는 부실채권 투자가 제격이기 때문이다. --- pp.4-5

“그렇지. 법적으로 부실채권 소유자는 유동화 회사지만 실제 업무를 맡고 있는 곳은 자산 관리 회사니까 부실채권을 매입하려면 ‘자산 관리 회사’와 접촉해야 해. 마음에 드는 투자 물건이 있으면 부실채권 매각 여부를 먼저 확인하고, 파는 물건이면 바로 현장조사(이를 임장이라 한다. 임장이란 부동산 투자에서 실제 현장에 나가 조사하는 것을 말한다)를 해야 해. 현장조사를 통해서 물건의 시세를 파악한 후 어떻게 수익을 올릴 것인지 생각해야지. 시세 파악과 수익 구조를 생각했다면 매입 금액을 산출하고 자산 관리 회사와 협상을 하는 거야.” --- p.30

세 번째로 부실채권 투자를 하면 양도세 혜택을 받을 수 있다. 4억 2000만 원에 부실채권을 매입하고, 경매로 입찰에 참가하여 5억 원에 낙찰 받았을 때 이 아파트를 시세인 5억 원에 바로 재매각한다고 가정해보자. 이때 실제 순이익은 8000만 원(5억 원 - 4억 2000만 원)이지만, 공식적인 나의 매입 가격은 경매 낙찰가(5억 원)이므로 양도소득이 발생하지 않는다. 따라서 납부할 양도세가 없다. --- p.40

배당 방식(론세일)이든 입찰 참가 방식이든 부실채권을 활용한 투자는 경매를 거쳐야만 한다. 따라서 부실채권과 관련한 부동산 경매가 지연되지 않고 예상대로 진행되는 것이 중요하다. 경매가 진행될 수밖에 없는 물건은 어떤 물건일까?
등기 채권액이 감정가를 초과하는 물건을 선택하는 것이 좋다. 채권자들의 받을 금액(채권액)이 감정가보다 작으면 채무자는 해당 부동산을 팔아 채무를 변제할 수 있으므로 부실채권 투자 대상으로는 적합하지 않다. 등기 채권액이 감정가를 많이 초과할수록 채무자는 채무를 변제하는 데 어려움이 있으므로 해당 경매 건은 계속 진행될 가능성이 높다. 등기 채권액이 많으면서 중복 경매가 신청된 물건이라면 웬만해서는 경매가 중단되지 않는다. --- p.52

투자자라면 본인의 신용을 평소에 잘 관리해야 한다. 대출이 필요한 투자에서 개인신용 관리는 중요하다. 연체는 당연히 조심해야 하고, 통신 요금, 각종 공과금 연체도 신용등급에 나쁜 영향을 미친다. 신용등급에 대한 알짜정보를 한 가지 알려준다면 신용카드를 적절히 사용하는 것이 좋다. 신용을 평가한다는 의미는 그 사람의 신뢰도를 평가하는 것이므로 통장에 입금된 금액 범위 내에서 사용하는 체크카드 사용 실적보다는 신용카드를 사용하고 대금을 성실히 납부한 실적을 더 중요하게 평가한다. --- p.57쪽

부실채권 투자법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 배당을 목적으로 하는 론세일 방식과 부실채권을 매입한 다음 경매에 참가하여 해당 부동산을 낙찰 받는 입찰 참가 방식이 있다. 입찰 참가 방식에는 채무인수 방식, 사후 정산부 방식, 입찰참여 및 채권일부 양도 방식 등이 있다. 각 방법들은 조금씩 다르지만 큰 틀에서 보면 부실채권을 활용하여 경매에 직접 참가하는 점에서 동일하다. 입찰 참가 방식만 제대로 이해해도 투자하는 데 큰 어려움이 없다. 따라서 이 책에서는 론세일 방식과 입찰 참가 방식으로 나누어 설명하고자 한다. --- p.73

저금리, 저성장 시대에 64퍼센트 이상의 수익률을 올리는 방법이 있다는 것이 놀랍기만 하다. 실제로 많은 투자자들이 대위변제 투자를 통하여 고수익을 거두고 있다. 고수익을 올리는 비결은 대출에 있다. 수익률보다 대출이자율이 낮을 때 대출을 많이 받을수록 수익률은 올라간다.
대출을 통해 수익률을 높이는 것을 레버리지효과라고 부른다. 저금리 시대에 레버리지효과를 활용하는 것은 필수다. 대위변제 투자수익률은 작게는 몇 십 퍼센트에서 많게는 100퍼센트를 훌쩍 넘기도 한다. 대위변제와 질권 대출을 결합할 때만이 높은 수익률을 올릴 수 있다. 저금리 시대에 대위변제 투자만큼 높은 수익률을 올리는 경우도 드물다. --- p. 160

금리 변화에도 관심을 가져야 한다. 한국은행에서 금리를 올리지 않아도 미국 금리가 오르면 우리나라 시중 금리도 따라 오른다. 경기가 나쁘면 경기를 부양하기 위해 저금리 정책을 편다. 미국 경기가 살아나고 있어 향후 1~2년간 미국은 금리를 지속적으로 올릴 전망이다. 우리나라도 미국 금리 인상에서 자유롭지 않으므로 항상 관심을 갖고 지켜봐야 한다. 금리 인상기에 접어들면 부실채권이 많이 발생할 것이다. 이제 곧 부실채권 투자의 적기가 도래하고 있다는 의미다. --- p.184

투자자들이 처음부터 파는 물건과 안 파는 물건을 구분하기란 쉽지 않다. 마음에 드는 물건이 있으면 유동화 회사에 전화를 걸어 매각 여부를 확인하고 매각한다면 어떤 방식으로 파는지 물어보자. 그러면 감이 조금씩 잡힐 것이다. 처음에는 안 팔아도 몇 번 유찰되면 팔기도 한다. 여러 가지 경우의 수가 많은 것이 부실채권 투자다. 조금씩 물건에 대한 안목을 높여가면서 도전해보자. --- p.214

투자자들 가운데 부실채권을 배우고 마음에 드는 물건을 찾아 유동화 회사에 여러 번 전화하는 과정을 겪으면서 일부가 포기한다. 담당자와 통화하면서 이 후배처럼 상담다운 상담도 못해보고 마음의 상처를 받아 포기한다. 또 상담을 하고 물건의 가격이나 조건 등이 본인의 생각에 못 미치면 한두 번 해보고 포기한다.
그래서 초기의 전화상담이 중요하다. 마음의 상처를 받고 유동화 회사에 전화 걸기가 두려워지면 부실채권 투자는 끝이기 때문이다. 처음으로 돌아가서 물건을 검색해보자. 마음에 드는 물건이 있으면 서류상으로 검토한다. 청구액, 채권최고액, 최저 입찰가 등을 보면서 매각 가능 여부를 판단한다. 권리관계(권리와 의무 사이의 관계)를 파악하고 전화를 걸어서 물어볼 내용을 미리 정리한다. 매각 여부를 물어보고 매각하지 않는다고 하면 더 이상 이야기할 것도 없이 다른 물건이 있는지 물어본다. 있다면 사건 번호를 받아서 검토하고 다시 전화를 걸고, 없다고 하면 고맙다고 인사하며 통화를 끝내면 된다. --- p. 227

부실채권 투자는 경매를 통해서 투자금액을 회수한다. 경매가 100이란 시스템으로 돌아간다면 부실채권은 100 가운데 10 정도다. 그래서 부실채권 투자는 경매보다 덜 까다로운 편이다. 경매의 흐름을 이해하고 부실채권의 매입 방식, 매입 금액, 매입 절차 등을 공부하면 누구나 부실채권 투자에 도전할 수 있다.