2027년 부동산 시장은 하나의 방향으로 설명하기 어렵다. 전·월세의 상승 압력은 강해지고, 강남과 강북은 서로 다른 움직임을 보이며, 서울과 경기도를 나누던 경계는 흐려지고 있다. 우리가 익숙하게 알고 있던 부동산 시장의 질서가 바뀌고 있는 것이다. 매년 이 책을 쓰면서 내가 하려는 일은 미래의 집값을 단정적으로 맞히는 것이 아니다. 지금 시장에서 어떤 변화가 일어나고 있는지 데이터를 통해 확인하고, 그 변화가 어디로 향하는지 읽어내는 것이다. 2027년에는 집값이 오르느냐 내리느냐보다, 무엇이 달라지고 있으며 그 변화가 어디로 향하는지를 먼저 물어야 한다. 이 책이 그 질문에 답을 찾는 데 도움이 되기를 바란다.
--- 「프롤로그」 중에서

2025년 서울 아파트 가격은 연간 약 17.8% 상승했다. 2006년 이후 19년 만의 최대 상승 폭이다. 상승을 이끈 지역은 강남3구(강남·서초· 송파)와 마용성(마포·용산·성동)이었다. 가파른 집값 상승에 따른 정부의 대응은 강력했다. 서울 전역과 과천· 광명·분당 등 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 묶는 사상 초유의 ‘3중 규제’였다. 또한 세제 개편의 영향은 서울 전체에 똑같이 나타나기보다 가격대별로 엇갈릴 가능성이 크다. 종부세 부담이 줄어드는 시가 20억 원 이하 강북 및 노도성 등 중저가 지역에서는 실거주 수요가 지지되는 반면, 보유 부담이 커지는 강남 초고가 시장에서는 절세 매물이 나오며 조정 압력이 나타날 수 있다.
--- 「Part1. 2026년 부동산 시장 돌아보기」 중에서

경기도에서는 서울 연결성이 높고 수요가 집중되는 특정 지역부터 움직이기 시작했다. 이번 상승은 경기도 전역으로 퍼진 것이 아니라, 서울을 중심으로 특정 지역들이 연결된 ‘대서울 역삼각권’에서 먼저 시작되고 있다. 과천, 분당, 성남시 수정구와 중원구, 하남시, 광명시, 구리시, 용인시 수지구, 안양시 동안구, 수원시 영통구, 의왕시, 화성시 동탄구 등도 경기도 평균보다 강한 흐름을 보였다. 이 지역들을 지도에 표시해보면 서울과 경기 남부를 중심으로 역삼각형 형태가 나타난다. 대부분 근로 소득이 평균보다 높은 지역이다. 그리고 이번 가격 상승 역시 이 축을 따라 발생했다.
--- 「Part2. 빅데이터로 분석한 서울시 & 전국 아파트」 중에서

최근에는 높아진 아파트 진입 장벽 때문에 상대적으로 자금 부담이 적은 빌라로 눈을 돌리는 실수요자가 늘고 있다. 실제 현장에서도 이러한 변화가 감지된다. 서울시 아파트 전세 가격 정도면 역세권 신축 빌라를 매수할 수 있다 보니, 아파트 대신 빌라를 선택하는 사례가 늘고 있다. 빌라 시장은 긴 침체기를 지나 초기 회복 국면에 진입한 것으로 보인다. 가격은 이미 과거 고점을 넘어섰고 거래량도 꾸준히 증가하고 있다. 빌라 투자를 염두에 두고 있다면 입지와 사업성, 재개발 여부, 예상 분담금, 주민들의 부담 능력까지 꼼꼼히 따져 신중하게 접근해야 한다.
--- 「Part3. 서울 빌라 시장 분석」 중에서

2022년 대폭락기를 제외하면 서울시 전세 가격은 매년 올랐다. 그리고 상승 폭은 거의 언제나 물가상승률을 앞질렀다. 전세 시장의 가격은 실제로 그 집에 들어가 살려는 사람들이 만든다. 그래서 전세 가격은 시장이 보내는 가장 정직한 신호이며, 지금은 분명하게 위를 가리키고 있다. 매매 가격은 경제 상황과 사회 분위기에 따라 출렁이지만, 전세 가격은 실수요라는 단단한 바닥 위에서 움직인다. 최근 1년간의 상승 폭은 월세 폭등기라 불린 팬데믹 직후 시기에 근접한 수준이다. 그 결과 서울시 아파트 월세 수준은 6년 남짓한 기간 사이에 2배 가까이 올랐다. 결국 2027년에는 ‘전세는 구하기 어려워지고, 월세 부담은 더 커지는’ 흐름이 이어질 가능성이 크다.
--- 「Part4. 2027년 부동산 투자 빅이슈 TOP 8」 중에서

모든 권역에서 20평형대와 30평형대의 가격 격차가 축소된 것은 금융 규제 강화와 높은 주택 가격으로 인해 상대적으로 자금 부담이 적은 20평형대에 실수요가 집중되고 있음을 보여준다. 특히 대출 규제 강화로 고가 주택의 자금 조달 부담이 커지면서 비교적 접근성이 좋은 중소형 평형의 수요가 확대된 것으로 보인다. 앞으로도 1~2인 가구 증가와 실거주 중심의 시장 구조가 지속된다면 20평형대 선호 경향은 더욱 강해질 가능성이 있으며, 이에 따라 20평형대와 30평형대 간의 가격 격차도 점점 축소되는 흐름이 이어질 것으로 전망한다.
--- 「Part5. 서울시 18개 대장 단지 상세 리포트」 중에서

서울 아파트 가격이 크게 오르면서 내 집 마련의 문턱도 높아졌다. 하지만 서울 전체로 시야를 넓혀보면 선택지가 완전히 사라진 것은 아니다. 2026년 2분기 기준, 서울에도 6억 원 안팎으로 구입할 수 있는 20평대 아파트가 여전히 남아 있다. 자금 여력이 충분하지 않은 신혼부부나 생애 최초 주택 구입자라면 처음부터 핵심지 고가 아파트만 바라보기보다, 감당할 수 있는 가격대에서 내 집 마련을 시도하는 것도 좋은 전략이다. 여기에 선택의 폭을 넓힐 수 있도록 6억 원대부터 11억 원대까지 가격대별로 접근할 수 있는 아파트를 함께 정리했다.
--- 「Part5. 서울시 18개 대장 단지 상세 리포트」 중에서

수요 못지않게 중요한 것이 공급이다. 현재 서울의 공급 상황은 매우 나쁘다. 공급 가뭄의 충격은 전·월세 시장에서 먼저 나타날 가능성이 크다. 여기에 인플레이션까지 겹치면 임대료 상승 압력은 더욱 커진다. 자산 효과로 구매력을 갖춘 수요는 늘어나는데 양질의 주택 공급이 부족하다면 핵심지 주택을 둘러싼 경쟁 역시 치열해질 수밖에 없다. 문제는 현재 추진 중인 재개발·재건축만으로는 눈앞에 놓인 공급 절벽 문제를 해결하기 어렵다는 점이다. 정비 사업은 실제 입주까지 상당한 시간이 걸린다. 지금 시작한 사업의 공급 효과가 본격적으로 나타나는 시점은 2030년대 중반이 될 가능성이 크다. 그렇다면 2026년부터 2035년까지 이어질 공급 공백을 무엇으로 채울 것인가라는 문제가 남는다.
--- 「Part6. 2027년 부동산 시장 종합 진단」 중에서