이제는 ‘소유’에서 ‘거주’로 주택에 대한 패러다임이 변하고 있다. 과거에는 남의 집 살이에 대한 설움을 겪지 않고, 집값이 오르면 큰돈도 벌수 있다는 생각에 아끼고 아껴 내 집을 마련했다. 하지만 지금은 달라졌다. 집의 시세차익이 예전처럼 크지 않음을 알고 있고, 소유하지 않더라도 자신의 여건과 라이프스타일에 맞는 집에서 거주하는 개념이 더 중요해진 것이다. 이로 인해 주택매매 심리는 위축되고 임차수요는 증가한다. 또한 이 임차수요는 매매 능력이 있는 수요이기 때문에 월세보다는 부담이 적은 전세를 선호한다. 월세 중심의 공급 환경에서 전세수요는 지속적으로 증가하니 전세가율은 더 높아질 수밖에 없다. 매매시장이 위축된 반면 전월세 거래량이 늘어난 것은 저성장 경기와 높은 주택보급률 등 주택수요자의 불안한 심리가 잘 반영된 것으로 볼 수 있다. 이에 따라 다양한 수요변화에 맞는 공급과 서비스가 요구되고 있고, 부동산산업도 발맞춰 변화하고 있다. 향후 부동산 트렌드를 예측해보면, 주택은 ‘공급과잉’이라는 수식어가 항상 따라붙을 것이다. --- pp.26-27

분양상품으로 안정적인 임대수입을 실현한 투자자도 있겠지만 실패한 사례도 많다. 이에 구분소유로 인한 단점들로 분양상품의 한계를 인식한 투자자들을 중심으로 더욱 안전하게 투자할 수 있는 대체상품, 즉 빌딩 전체를 1인이 소유하면서 전략적으로 고수익을 얻을 수 있는 ‘빌딩 투자’에 관심이 집중되고 있다. 같은 투자금으로 분양상가와 빌딩 중 어디에 투자하는 것이 좋을지 예를 들어보자. 만약 두 경우 모두 매입조건과 매각조건이 같고, 임대수입도 같다고 가정하면 수익률이 같다. 이 결과를 놓고 고민하면 어떤 상품을 선택해도 문제될 것이 없다. 그러나 이런 ‘소득수익’ ‘자본수익’과 함께 ‘안정성’ ‘가치향상 가능성’을 추가로 고려해야 한다. 첫째, 수익형 부동산 투자상품의 선택을 위한 기본적인 기준이 안정성이다. 분양상품은 임대공간이 대부분 하나로 되어 있기 때문에 임차인을 한 번만 유치하면 만실이며, 이 한 번을 유치하지 못하면 전체 공실이 된다. 공실이 되면 들어올 수입은 없고 이자나 관리비 같은 비용만 발생한다. --- pp.46-47

빌딩은 다른 투자상품과 달리 시간이 지날수록 가격 상승폭이 크다. 따라서 향후 자산가치가 높아졌을 때보다 사전에 미리 증여를 해서 자산가치가 높아지기 전에 세금을 내는 방식이 유리하다. 임대사업용 빌딩이라면 토지만 증여하는 방법도 있다. 즉 빌딩은 본인이 계속 소유하거나 배우자에게 증여하고, 토지만 자녀들에게 증여하는 방법이다. 건축물은 매년 감가상각으로 가치가 감소되기는 하지만 그만큼 절세효과도 있다. 무엇보다 건축물에는 임대수입이 발생하기 때문에 노후자금의 대비가 가능하다. 그리고 증여한 토지는 개별공시지가로 증여세가 계산되어 절세효과가 있으며, 당장의 수익은 없는 대신 향후 시세차익과 재건축 측면에서는 수증자에서 좋은 기반이 될 수 있다. 따라서 토지가액이 클수록, 일찍 증여할수록 절세에 유리하다. 또한 빌딩을 소유하는 투자시점부터 자녀와 배우자를 참여시킨다면 사전증여의 효과도 얻을 수 있다. 이는 빌딩의 가격이 많이 올랐을 때 물려주는 것보다 가격이 오르기 전에 증여해야 절세효과가 있기 때문이다. --- p.78

중요한 점은 고객을 만족시키기 위해 무엇을 할 것인가를 고민하고, 그 결과로 창출되는 소득수익을 우선시하는 것이다. 자신이 주인행세만 하는 것은 빌딩 운영목표에 별 도움이 안 된다. 프랜차이즈의 경우 창업에 성공한 사례도 많지만, 프랜차이즈 본사의 횡포나 잘못된 상권분석, 고객서비스 마인드 부족 등의 이유로 창업에 실패한 사례도 많다. 빌딩도 마찬가지다. 그러나 프랜차이즈 형태의 창업자가 매장에 참여해 일을 하는 노력과는 다르다. 빌딩주는 주로 보이지 않는 부분에 대한 고민을 해야 한다. 넓게 봐서는 어떤 마인드와 목표로 빌딩을 경영할지 고민해야 한다. 그리고 임차인들과의 관계 관리에서부터 임대시장 조사나 임대조건 협상, 분쟁해결에 대한 법적 지식 등에 대해 많은 준비가 된 ‘능력 있는 빌딩주’라면 직접 또는 간접적으로 현장운영에 참여할 수 있다. 하지만 어설픈 능력으로 참여해 의사결정을 해버리는 것은 분쟁이나 손실만 커지게 한다. 따라서 자신의 역할과 위임의 범위를 분명히 해야 한다. --- pp.95-96

입지는 꼬마 빌딩을 매입할 때 신중하게 선택해야 할 문제이기 때문에 분석과 해석이 중요하다. 당연히 저평가된 매물을 찾기 위해서는 임대료 조사와 각종 가치분석 등 전략적 방법이 필요하다. 또한 입지에 따라서 그 가치도 활용도도 제각각이기 때문에 같은 상권 내에서도 매물가격의 경쟁은 존재한다. 즉 동일한 상권 내에서도 빌딩마다 공실률과 수익률은 다른데, 입지를 선택하기 전에 동일 상권 내에서도 어떤 토지에 입지한 빌딩이 더욱 경쟁력이 강한지를 조사할 필요가 있다. 매물들의 가치는 공시지가 대비 얼마나 매물가격이 높은가를 보면 쉽게 비교할 수 있다. 인터넷으로 무료로 열람이 가능한 공시지가는 교통 편의성, 도로 등의 접근성, 토지 형태 등에 따라 책정되기 때문에 각 토지들의 공시지가와 매물가격, 유동인구 등을 비교하면 어떤 매물이 저평가되어 있는지를 어느 정도 해석할 수 있다. 일반적으로는 해당 상권의 메인도로와 가까운 쪽의 이면도로 라인line이, 이 라인과 마주보고 있는 라인의 토지가격보다 높게 책정된다. --- pp.120-121

문화 젠트리피케이션 지역에서 투자하기 위해서는 이 지역들의 공통적인 특징과 규칙이 존재한다는 것을 이해해야 한다. 문화기반의 차별화된 소비를 추구하는 요즘 사람들의 취향에 부합하며 발전해온 이 지역들은 일반적 상권으로서 접근성이 좋지 않은 경우가 많다. 경사가 가파른 도로를 끼고 형성되어 있는가 하면, 평지라도 아주 작은 골목길들로 연결되어 있다. 지역의 독특한 문화 분위기가 낮은 접근성조차 극복할 정도로 중요한 역할을 하고 있는 것이다. 또한 작은 규모의 상권이며 상업지역이 아닌 주거지역이라는 특징도 있다. 주로 4층 이내의 저층 위주 상권으로 빌딩들도 꼬마 빌딩이 대부분이다. 상권의 규모도 큰 한 블록 정도의 규모이며, 길이도 길지 않다. 메인이 되는 도로의 시작과 끝은 양쪽 대로와 맞닿은 왕복 2차선 이면도로 정도다. 왜 그럴까? 이유는 ‘휴먼스케일’에 있다. 문화기반의 젠트리피케이션 지역은 너무 크고 넓지 않아야 한다. 쉽게 길을 건너야 하고, 걸으면서 눈에 잘 보여야 한다. --- pp.149-150

시장 변화에 대응하는 속도가 대형빌딩들보다 느린 특성이 있어, 금리가 낮아졌음에도 불구하고 가격을 조정하는 과정을 놓치는 경우가 많다. 저금리가 계속될 때 투자대상 매물의 수익률이 금리가 낮아지기 전의 수익률인지 주의 깊게 봐야 할 필요가 있다. 매물이라고 나온 자료들을 보면 ‘수익률 몇%’로 표기되어 있는 경우가 많은데, 이 수익률은 앞서 언급했던 투자수익률이 아니고 자본수익률을 제외한 운영을 통해서만 얻을 수 있는 소득수익률이다. 이런 매물들의 수익률 계산방식을 잘 살펴보면 가끔 저평가된 매물이 발견되기도 한다. 엄밀히 말하면 금리가 낮아졌는데도 가격인상을 하지 않아 저평가된 매물이 된 경우다. 이렇게 금리변동에도 조정되지 않은 매물을 선택하기 위해서는 많은 매물을 비교해야 한다. 그리고 인근의 임대료 시세나 공실 등의 시장조사가 필수적으로 선행되어야 한다. 금리의 큰 변화는 시장의 요구수익률도 같이 변화시키지만, 미세한 변화로는 시장의 요구수익률을 변화시키려면 많은 시간이 필요하기 때문에 이런 시점의 차이를 잘 활용할 필요가 있다. --- pp.168-169

대형빌딩 투자자들의 투자여부는 국내 이자율과 경제성장률 등의 거시경제 측면의 변수와 임대료, 공실률, 그리고 각종 수익률 동향 등 미시적인 변수를 보고 판단한다. 여러 변수들 중에서도 공실률은 빌딩의 많은 변수들의 선행지표로서 향후 임대수입과 매각가치의 증가 가능성을 판단하는 중요한 기준이 된다. 만약 매입한 빌딩에 공실이 발생했을 때 인근 빌딩보다 더 높은 임대료로 공실을 해소하는 것은 거의 불가능하다. 빌딩의 공실을 방지할 수 있는 차별화된 방안이 없다면 시장의 공실률 수준을 따라가야 한다. 따라서 매매가격이 낮거나 임대수익 보장 등의 조건이 있지 않는 한, 빌딩을 매입해서는 어려운 상황이 발생할 수도 있을 것이다. 부동산시장의 동향은 거시적으로 예측할 수 있다지만, 그 정보에 비해 꼬마 빌딩 투자자로서는 ‘공실의 불확실성’에 대한 마땅한 대안 없이 상당한 위험에 노출되어 있는 것이다. 높은 공실률은 신축빌딩이나 리모델링해 전체를 다시 임대하는 빌딩에서 더 많이 나타난다. --- pp.189-190

차별화는 입지나 토지의 면적, 건축물의 규모를 결정하는 용적률 등과 부동산이 가지는 고유의 특성으로 자연스럽게 생기기도 한다. 반면 빌딩 디자인 같은 창조적 차별화와 빌딩 사용자를 위한 서비스, 빌딩의 편리함을 증대시키는 경영 시스템같이 인위적으로 할 수 있는 요소도 많다. 대부분의 차별화는 비용이 들지만, 서비스나 경영 측면의 차별화는 비용을 거의 들이지 않고도 가능하다. 차별화는 애초에 빌딩이 건축되는 시기나 리모델링, 개조 등의 방법으로 운영중에도 만들어질 수 있다. 이때 중요한 점은 수요를 분석하고 수요자의 요구조건을 반영할 수 있는 차별화에 대한 사전계획을 먼저 수립해야 한다는 것이다. 그리고 그 계획에 맞춰 빌딩에 인지도 있는 임차인을 입점시켜 임대공간에 디자인을 추가시킨다거나, 빌딩 사용자에 대한 서비스를 개선시켜서 빌딩의 특성을 살리는 등의 방법을 이용해야 한다. 이러한 차별화의 목표는 차별화하기 전보다 빌딩의 가치를 높이는 것이다. --- pp.212-214

빌딩의 내부구조는 크게 전용공간과 공용공간, 그리고 서비스공간으로 분류된다. 특히 임대면적 대비 실제 임차인이 전용으로 사용하는 공간의 비율인 전용률은 공간 효율성에 크게 영향을 미치는 요소다. 이 전용률은 높을수록 좋다고 알려져 있는데, 실제로는 사용자의 목적과 용도에 따라 장단점이 있다. 전용률이 낮다면 계단, 복도, 로비, 주차장, 화장실 등의 공용공간이 넓어 빌딩 사용자가 더 편리하게 사용할 수 있거나, 고급스러움과 쾌적함 등을 중요하게 여긴다면 좋을 수 있다. 특히 이용객이 많은 패션몰이나 복합시설 같은 경우는 공용공간이 충분해야 넓고 쾌적한 느낌을 줄 수 있다. 반면에 이런 공용공간들이 비효율적인 경우도 있다. 특히 작은 공간의 효율성과 영업에 필요한 공간이 더 중요한 꼬마 빌딩이라면 공용공간은 사치에 가깝다. 중요한 것은 공간의 효율적인 사용을 위해 불필요한 공간을 얼마나 최소화할 수 있는지에 있다. 이처럼 공간을 어떻게 구성하고 디자인하는가는 공간의 가치를 무시할 것인가, 담을 것인가의 문제다. --- pp.233-234

빌딩을 잘 운영하는 것이야말로 빌딩의 생명에 활력을 불어넣어주는 방법이 된다. 예를 들어 어떤 빌딩은 업무가 종료되는 시간에 맞춰 빌딩의 차량 출입과 입주자의 출입을 제한한다. 아무리 보안상의 문제라고는 하지만 공실을 해소하는 데 부정적인 것은 당연하다. 이런 운영구조의 빌딩에 투자한다면, 반드시 개선해야 할 문제 중 하나인 것이다. 임차인의 고객은 임차공간을 내방하는 고객일 것이다. 그러면 임대인의 고객은 누구일까? 단순히 임차인이라고 생각하겠지만, 임차인의 고객까지도 임대인의 고객으로 생각하는 자세가 필요하다. 빌딩을 사용하는 임차인과 임차인의 고객이 빌딩에서 공통적으로 만나는 사람은 다름아닌 경비와 미화, 주차와 관련된 인력들이다. 이들은 보통 고령인 경우가 많으며, 주로 일상적인 유지·관리를 하는 업무를 담당한다. 빌딩을 방문하고 사용하는 고객들에 대한 안내와 인사 같은 친절한 서비스와 관련 있는 행위는 이들을 통해 빌딩의 접점에서 큰 역할을 하게 된다. 하지만 꼬마 빌딩의 80-90%는 이 부분에 취약하다. --- pp.249-250

성공적인 매각을 위해서는 어떤 빌딩이 잘 팔리는지를 유심히 관찰해야 한다. 이를 위해서는 매입한 꼬마 빌딩의 인근 매매 사례들을 꼼꼼하게 조사하고, 그 사례들을 통해 공통된 특징이나 가격 등 매각이 된 이유들을 어느 정도는 추정할 수 있을 것이다. 최근 몇 년 동안 매매된 꼬마 빌딩의 사례를 분석해 공통점을 알아보도록 하자. 인기가 많아 매매도 빨리 되고 수요도 많았던 빌딩들은 공통된 특징이 있는데, 크게 3가지로 분류할 수 있다. 첫째, 임대수익이 안정적이고 관리가 용이한 빌딩이다. 소득수익률이 높고, 임차인과의 갈등도 거의 없이 관리가 용이한 빌딩은 매입 후에도 안정적으로 운영될 가능성이 높다. 따라서 개인 투자자들은 이러한 특성을 지닌 빌딩을 임대수익 목적으로 매입하는 사례가 많다. 과거에도 이런 빌딩은 거래가 잘 되었지만, 최근 들어 이런 특징들이 두드러지게 나타나고 있다. 이는 과거보다 최근 임대시장이 좋지 않아 공실 위험이 높다는 것과, 가치향상과 같이 어려운 전략 없이 은행 예금금리보다 높은 안정된 자산을 소유하기 위한 목적이 크기 때문으로 해석할 수 있다. --- p.277

가치관리를 실행하는 데는 짧지 않은 시간과 비용이 든다. 따라서 단계별로 실행할 필요가 있다. 개선 전에는 시장조사와 임차인과의 관계관리를 먼저 실행해서 향후 개선될 범위가 어디까지인지를 파악해두어야 한다. 동시에 그 개선을 위한 임차인과의 협상을 할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 보통 이 과정이 없기 때문에 임차인과의 충돌과 분쟁이 생기는 것이다. 목표 임대가격, 그리고 비용절감의 계획이 나왔다면 물리적 개선과 병행해 공실을 해소하기 위한 임대 마케팅도 실시해야 한다. 그러기 위해서는 우선 공실이 어느 정도 해소되는 시점에는 기존 임차인과의 재계약을 고려해 목표 임대가격으로의 임대료 조정을 협의해야 한다. 아무것도 개선되지 않은 상태에서 임대료를 조정하려고 한다면 임차인의 이탈이라는 부작용을 불러올 수도 있기 때문에 물리적 개선을 실행한 다음에 하는 것이 효과적이다. 기존 임차인은 임대차계약 이행에 문제가 있지 않는 한 한꺼번에 임대료를 조정하는 것보다 1-2년 단위로 조정하는 것이 더 용이한 협상 방법이 될 수 있다. --- p.302

꼬마 빌딩에 투자하고 난 후 어떤 투자자는 매입 당시의 수준을 유지하고, 어떤 투자자는 그 수준 이하로, 또 어떤 투자자는 가치를 향상시켜 더 높은 수익을 실현하기도 한다. 더욱이 빌딩에 처음 투자하는 초보 투자자는 매입 당시의 수준을 유지하는 것만으로도 성공했다고 볼 정도로 빌딩의 수익률 관리는 어렵다. 대개 꼬마 빌딩 초보 투자자들이 매물을 대할 때 빌딩경영이라는 개념을 너무나 쉽게 생각한다. 예를 들어 ‘공실은 쉽게 채울 수 있다.’ 또는 ‘연체나 분쟁이 있는 임차인은 임대기간이 만료될 때 내보내면 된다.’는 식으로 모든 것이 쉽게 해결된다고 이해하는 것이다. 또한 투자 직전 빌딩의 정보가 잘못되어 있음에도 불구하고 ‘별일 없겠지.’ 하며 계약하기도 한다. 그야말로 알고도 속고, 모르고도 속는 경우가 허다하다. 이렇게 그 빌딩의 주인이 되어 이제는 당장, 그리고 앞으로도 많은 문제들과 직접 부딪혀야 하고, 차별화와 가치향상이라는 멀고도 먼 길을 홀로 고민해야만 하는 상황에 처한다. --- pp.323-324

자문사를 활용하는 것은 투자자 자신은 한 발 뒤로 물러서 있고, 자문사가 대리인의 자격으로 모든 업무를 수행한다는 의미다. 따라서 자문사는 한 개인의 전문가가 아닌, 다양한 관점의 전문가 조직이 있는 전문업체 수준이 되어야 한다. 이런 구조로 합리적인 의사결정을 하게끔 만드는 것이 꼬마 빌딩 투자자가 해야 할 가장 선결적인 과제다. 이를 위해서는 투자자 자신의 성향과 수준에 맞게 지원이 될 수 있는 구조를 정하는 것이 우선적으로 필요하다. 이때 내게 맞는 맞춤형 자문을 받기 위해서는 자신의 빌딩 지식에 대한 수준을 진솔하게 표현해야 한다. 모른다고 무시할 일도 아니며, 안다고 대단하게 생각하지도 않는다. 자문사에게 위탁을 한다는 것은 적정한 비용을 들여 전문적인 자문을 받아 원활하게 목표를 실현한다는 중요한 목적이 있기 때문이다. 합리적인 꼬마 빌딩의 투자와 경영을 위해서는 종합 자문사를 선정하는 시점과 업무범위를 설정해야 한다. 그렇다고 투자자가 혼자 고민하고 해결책을 찾은 후에 실행만 전문가에게 의뢰하는 것은 비합리적인 방법일 수 있다.