2026년 8월 3일 세제개편안이 발표되자 적지 않은 논란이 일었다. 정부가 종합부동산세(이하 종부세)와 양도소득세(이하 양도세)의 공제체계를 장기 보유 중심에서 장기 거주 중심으로 바꾸고, 거주하지 않는 주택의 세 부담을 높이는 방안을 제시했기 때문이다. 특히 직장 이동이나 해외 체류 등 불가피한 사정으로 자기 집에 살지 못하는 1주택자까지 불이익을 받는 것은 지나치다는 비판이 나왔다. 이에 정부는 입법예고와 부처 협의를 거쳐 9월 1일 정부안을 확정하면서 일부 내용을 완화했다. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제와 종부세 세부담 상한을 현행대로 유지하기로 한 것이다. 그러나 일부 내용이 수정되었다고 해서 세 부담 강화 기조가 크게 달라졌다고 보기는 어렵다. 거주 1주택자를 우대하고, 보유기간에 따른 공제를 거주기간에 따른 공제로 바꾸겠다는 큰 방향은 그대로 남아 있기 때문이다. 결국 2027년 부동산 세금의 방향을 한마디로 정리하면 ‘보유보다 거주’다.
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2027년에는 지방 주택과 소형주택, 준공 후 미분양주택에 관한 특례가 확대되거나 연장된다. 이런 발표가 나오면 곧바로 ‘이 집은 주택 수에서 빠진다’는 설명이 따라붙는다. 그러나 세법에서 이 말만큼 조심해서 들어야 하는 표현도 드물다. 어떤 주택은 취득세 중과를 판단할 때만 주택 수에서 제외되고, 종부세에서는 과세표준에 포함될 수 있다. 어떤 주택은 두 채를 보유해도 1세대 1주택자처럼 계산하도록 도와주지만 그 주택 자체의 세금까지 없애주지는 않는다. 양도세에서는 기존주택을 팔 때는 제외되더라도 특례주택 자체를 팔 때는 일반 주택처럼 계산될 수 있다. 따라서 ‘주택 수에서 빠지는 집인가’라는 질문은 그 자체로는 답할 수 없다. 어느 세금에서, 누구의 어떤 주택을 계산할 때, 어느 날짜를 기준으로, 어떤 효과를 얻기 위해 제외하는지를 함께 물어야 한다. 세목, 납세자, 대상 주택, 판단 기준일, 제외 효과, 이 다섯 가지가 빠지면 맞는 설명도 잘못된 절세전략으로 바뀔 수 있다.
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2027년 12월 31일까지 양도하는 1세대 1주택은 현행 장기보유특별공제 구조가 유지된다. 기본요건은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하는 것이며, 보유기간에 연 4%, 거주기간에 연 4%를 적용한다. 보유공제와 거주공제는 각각 최대 40%, 합계 최대 80%다. 이 구조에서는 보유기간이 길고 거주기간이 짧아도 보유공제의 역할이 크다. 예를 들어 10년 보유하고 2년 거주했다면 보유 40%와 거주 8%를 합해 48%를 공제받는다. 10년 보유 · 5년 거주는 60%, 10년 보유 · 10년 거주는 최대 80%다. 최소 2년의 거주요건을 충족했다면 오래 보유한 기간이 상당한 절세 효과로 이어질 수 있기 때문에, 보유기간은 길지만 거주기간이 짧은 1주택자에게는 2027년의 공제 구조가 상대적으로 유리하다.
2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 경우에는 거주기간 연 6%, 최대 60%와 보유기간 연 2%, 최대 20%를 합산하는 방향이다. 전체 한도는 여전히 80%지만, 보유기간에 따른 공제율은 낮아지고 거주기간에 따른 공제율은 높아진다. 10년 보유 · 2년 거주라면 2027년에는 48%였던 공제율이 2028년에는 보유 20%와 거주 12%를 합한 32%로 내려간다. 10년 보유 · 5년 거주는 2027년 60%에서 2028년 50%로 낮아진다. 반면 10년 보유 · 10년 거주는 보유 20%와 거주 60%를 합해 80%이므로 최대 공제율이 유지된다. 2028년은 보유 중심에서 거주 중심으로 넘어가는 전환기다. 10년 이상 보유하고 거주해 최대 공제율을 적용받는 경우가 아니라면 2027년보다 공제율이 낮아질 수 있다.
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